После десяти недель дискуссий между правящей коалицией и оппозиционными партиями австрийский парламент в феврале 2012 года сумел принять «Пакет консолидирующих мер на период 2012–2016». Его цель – снизить уровень почти катастрофической государственной задолженности и тем самым предотвратить национальный дефолт. Метод – снижение госрасходов и увеличение госдоходов за счет практически всех слоев населения Австрии и ухудшения качества жизни в стране.
«Пакет» очень обширен и одновременно по большому количеству позиций туманен. Многие меры описаны лишь очень поверхностно и не дают возможности сколь-нибудь точно спрогнозировать результаты их применения. Понятно, что жизнь в Австрии станет куда менее приятной, но для кого и насколько – пока неясно.
Помимо этой общей неопределенности, не поддающейся прогнозам, «пакет» содержит и ряд вполне детально прописанных финансовых нагрузок, которые оставит без тщательного изучения только ленивый. Они группируются в две основные категории: увеличение прямых и косвенных налогов и снижение мер социального страхования.
С апреля 2012 года облагается налогом прибыль от продажи любой недвижимости за исключением основного места жительства или самостоятельно сооруженного строения. Если объект недвижимости приобретен после 31 марта 2002 года, то при продаже после 1 апреля 2012 года сумма прибыли облагается налогом в
25 %. Обычно прибыль исчисляется как разница между затратами на приобретение и продажной ценой, но в целом ряде особых случаев это общее правило требует определенной корректировки.
Например, квартира, приобретенная за 125 тыс. евро, сдается внаем. Большая часть этих затрат может быть списана в течение 67 лет. В нашем случае это означает ежегодную амортизацию в 1500 евро. Через 20 лет квартира продается за 200 тыс. евро при ее балансовой стоимости в 95 тыс. евро. Поэтому обложению налогом на прибыль подлежит сумма в 105 тыс. евро (а не в 75 тыс.).
Расходы на капитальный ремонт – замена оконных рам, например, – могут быть добавлены к расходам на приобретение недвижимости только в том случае, если они еще не были однажды списаны, как это обычно происходит в случае с квартирами или домами, приобретенными для сдачи внаем. Расходы на текущий ремонт – замена системы отопления, к примеру, – никак не влияют на исчисление расходов на приобретение недвижимости при ее продаже.
Налог на прибыль при продаже недвижимости реально снижается только путем учета поправки на инфляцию. Начиная с одиннадцатого года после приобретения недвижимости налог на прибыль при продаже снижается на 2 % в год и ограничивается снижением в 50 % через 35 лет после приобретения объекта.
В случае продажи недвижимости, приобретенной до 31 марта 2002, продавец облагается налогом в 3,5 % со всей вырученной от продажи суммы. Это правило распространяется и на продажу недвижимости, унаследованной или полученной по дарственной. Например, в случае с квартирой, приобретенной в 1990 году, унаследованной в 2010 году и проданной в 2013 году, налог составит 3,5 % от продажной цены, поскольку наследование не рассматривается в качестве особого случая акта купли-продажи.
Этот принцип применяется и в том случае, если фактическая прибыль при продаже составляет менее 14 % или если продажа происходит в убыток. Однако в этих случаях продавец имеет право подать прошение на применение ставки в 25 % налога на фактическую прибыль от продажи.
Полностью освобождается от нового налога продажа недвижимости, которая с момента приобретения и на момент продажи в течение по крайней мере двух лет непрерывно использовалась в качестве основного места жительства (или в течение как минимум пяти лет на протяжении последнего десятилетнего периода).
Освобождаются от нового налога – и самостоятельно, то есть без услуг прораба, – возведенные постройки, не использовавшиеся в целях получения дохода, например, домик типа «дача». Освобождается от налога прибыль от продажи только самого строения, но не земельного участка, на котором он сооружен.
Другой пример налогообложения прибыли, превышающего 3,5 %, – продажа земельного участка, купленного до апреля 2002 года и переведенного между 1998 годом и апрелем 2002 года из категории зеленых насаждений в категорию участка под строительство, облагается налогом в 15 % на всю выручку от продажи. При изменении категории участка после апреля 2002 года применяется общее правило в 25 % на прибыль от продажи.
Новый способ исчисления налога на прибыль выгоден при продаже недвижимости меньше чем через 10 лет после ее приобретения – раньше применялась та же ставка, что и при исчислении подоходного налога владельца недвижимости, которая для этой категории физлиц нередко составляла 50 %.Теперь же ставка единая – 25 %, что более выгодно для лиц с высоким уровнем доходов.
Не исключен возврат к взиманию налога на дарение и наследование недвижимости, но не раньше чем после очередных парламентских выборов осенью 2013 года. В любом случае маловероятно его введение наутро после выборов, без определенного переходного периода.
Другую угрозу таит ожидаемое в 2016 году повышение налога на землю, который сейчас исчисляется согласно правилам, принятым в 70-е годы. Рыночная стоимость земли сейчас превышает кадастровую в десять и более раз, но опять-таки, переведение налогообложения на уровень рыночной стоимости единовременным актом весьма маловероятно по причине своих катастрофических последствий для рынка недвижимости. Однако любое изменение нынешней системы будет иметь ощутимые последствия для владельцев доходных зданий, поскольку неясно, в каких пределах они смогут нивелировать увеличение этого налога повышением платы за аренду квартир.
Маловероятно, что новый метод налогообложения прибыли с продаж недвижимости приведет к сколь-нибудь серьезным изменениям на рынке квартир, приобретаемых для сдачи в долгосрочную аренду. Этот тип недвижимости и при ранее действовавшей нулевой ставке налогообложения при продаже практически не использовался для среднесрочной игры на повышение стоимости; его смысл заключается в получении стабильного и предсказуемого ежемесячного дохода на долгосрочной основе. Для среднесрочной спекуляции гораздо больше подходит купля-продажа земельных участков.
Согласно подсчетам различных банков, в результате введения новых ставок налогообложения на прибыль от продажи рентабельность такого типа недвижимости как квартиры для сдачи в долгосрочную аренду при продаже через 20 лет снижается на 0,3 % до 2,8 % годовых или при продаже через 23 года – на 0,6 % до 4,85 % годовых.
Согласно изменениям в законе о налоге на оборот, сдача квартиры в долгосрочную аренду квалифицируется как вид предпринимательства. В результате покупатель при приобретении квартиры в собственность с целью сдачи в долгосрочную аренду у строительной фирмы, как это бывает теперь в большинстве случаев, имеет право на возмещение 20 % налога на оборот, то есть фактически на приобретение квартиры по цене «нетто». Прежде владелец имел право продать такую квартиру или жить в ней сам без возврата этого налогового аванса через 10 лет после покупки; по новым правилам при продаже через 10 лет срок аванса подлежащего возврату только уменьшается наполовину, а полностью обнуляется через до 20 лет. В результате этот вид капиталовложения становится менее привлекателен среди родственников, прежде имевших возможность через 10 лет без расходов передать квартиру в бесплатное пользование подрастающему поколению.
Новое правило не распространяется ни на квартиры, приобретенные до 1 апреля 2012, ни на договоры первой аренды, заключенные до этого срока.
Дмитрий Пашлов
