– По каким причинам хозяин квартиры может расторгнуть договор аренды?
– Арендодатель может расторгнуть договор аренды недвижимости только на основании одной из причин, указанных в Законе об арендном праве (MRG). Однако даже в таком случае он должен расторгать контракт в судебном порядке.
К числу самых распространенных причин для расторжения договора аренды со стороны арендодателя относятся:
– задержка арендной платы;
– использование объекта аренды не по назначению;
– бесцеремонное или грубое поведение со стороны арендатора по отношению к другим жильцам, арендодателю или лицам из домоуправления;
– содержание квартиры в плохом состоянии;
– арендодатель сам нуждается в данном объекте недвижимости для проживания и может подтвердить это.
Причины для расторжения договора аренды, указанные в Законе об арендном праве, по существу распространяются на все квартиры. Однако следует помнить, что они не действуют в случае сдачи в аренду домов для одной или двух семей. В отношении этого типа недвижимости вопрос расторжения договора аренды арендодателем регулируется в договоре аренды.
– Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды, если я сдаю квартиру в субаренду?
– Как правило, лицо, проживающее в квартире, имеет право сдавать одну комнату внаем. Если же главный квартиросъемщик при этом пытается извлекать выгоду, к примеру, взимает за субаренду больше, чем он сам платит за найм, то это может привести к расторжению договора аренды.
Если арендатор сдает в субаренду всю квартиру, это позволяет предположить, что он больше не нуждается в данном объекте для удовлетворения своей жилищной потребности. А так как это обстоятельство может являться причиной для расторжения договора аренды, то арендодатель совершенно спокойно может расторгнуть контракт.
– Можно ли расторгнуть ограниченный по сроку договор досрочно?
– Арендодатель обязан соблюдать предписанные в договоре сроки, а арендатор имеет право расторгнуть ограниченный по сроку договор аренды не ранее чем через 12 месяцев и при соблюдении трехмесячного срока расторжения договора (Kündigungsfrist). Таким образом, арендные правоотношения продлятся, по меньшей мере, 16 месяцев. При аренде дома для одной семьи арендатор не имеет возможности для досрочного расторжения договора аренды. Если вы найдете нового арендатора, то, возможно, арендодатель даст согласие на преждевременный выход из договора.
– Что квалифицируется как бесцеремонное или грубое поведение со стороны арендатора по отношению к другим жильцам?
– Поводом для расторжения договора может послужить регулярное нарушение общественного спокойствия и порядка в подъезде: если арендатор обзывает соседей, арендодателя или других лиц, угрожает им, применяет физическую силу, беспокоит их или каким-либо иным способом препятствует нормальному проживанию в их квартирах. Громкие детские крики и собачий лай также могут квалифицироваться как несносное поведение.
– Действительно ли нужно выезжать из квартиры только потому, что в нее планирует поселиться арендодатель?
– Если для проживания арендодателю срочно потребуется сдаваемая в аренду квартира, то он имеет право расторгнуть договор аренды (Eigenbedarfskündigung). Однако в таком случае ему придется доказывать, что у него не имеется иной возможности для проживания.
Суд должен будет решить, чьи интересы в возникшей ситуации имеют приоритет ― очень часто подобные дела решают в пользу квартиросъемщиков. На практике арендодателям крайне сложно расторгнуть договор аренды именно по этой причине. В некоторых случаях домовладельцу приходилось предоставлять взамен в распоряжение съемщика эквивалентный объект аренды.
– Я получил иск о выселении. Что теперь делать?
– Арендодатель имеет право подавать иск о выселении (Räumungsklage) только после того, как он по важным причинам расторг договор об аренде (из-за задолженности по арендной плате и т. п.), но, несмотря на это, квартиросъемщик не желает выезжать из квартиры.
Если вы получили иск о выселении, следует незамедлительно связаться с домовладельцем и попробовать урегулировать конфликт.
Если вы не отреагируете на иск, а также не явитесь на судебное разбирательство, то тем самым создадите арендодателю законную предпосылку для принудительного выселения квартиросъемщика из квартиры.
Если причиной расторжения договора аренды оказалась задолженность по арендной плате, то у квартиросъемщика еще есть шанс: договору об аренде можно будет вернуть силу, если вплоть до окончания судебного производства арендатор сможет погасить все задолженности.
Как только на руках у домовладельца окажется судебное решение о выселении жильца, он сразу же обратится в окружной суд, где назначит дату принудительного выселения арендатора. В назначенный день на пороге квартиры появятся слесарь и представители экспедиторской компании, которые вскроют квартиру и вывезут мебель и прочее имущество жильца на склад. Чтобы вернуть эти вещи, квартиросъемщику придется погасить задолженность перед арендодателем. Если никто не заберет вывезенные предметы, то их продадут с аукциона. Доход от продажи пойдет на погашение издержек арендодателя. Поэтому у съемщика между обращением арендодателя в суд и фактическим выселением из квартиры есть достаточно времени ― как правило, от 6 до 8 месяцев ― чтобы либо прийти к какому-то соглашению с владельцем недвижимости, либо найти другую квартиру.
Адвокат А. Белоконов
