ТИПЫ КВАРТИР
Частные съемные квартиры (Private Mietwohnungen)
Большинство населения Австрии проживает именно в арендованных квартирах. Как правило, их сдают внаем частные лица или домоуправление. При этом почти всегда с квартиросъемщиков взимают залог (Kaution) в размере 3 месячных арендных плат. Это денежное поручительство целиком или частично возвращается арендатору после окончания срока аренды. Сумма возвращаемого залога будет зависеть от состояния квартиры, в котором вы ее вернете хозяину. Если квартиру сдает бюро по недвижимости, то за посреднические услуги риэлтора придется платить комиссионные (Provision) в размере квартплаты за 1 – 2 месяца плюс 20% налога с оборота. Чаще всего съемные квартиры в Австрии сдают на определенный срок (например, на 3 года).
Предложения по аренде квартир можно найти в газетах или в Интернете на сайтах:
www.immobazar.at
www.immodirekt.at
www.immobilien.net
www.kurier.at/immomedia/
www.freeimmo.at
www.flohmarkt.at
www.willhaben.at
Коммунальные квартиры (Gemeindewohnungen)
Коммунальные квартиры сдают местные советы. Так как многие семьи в Австрии хотят жить в квартирах такого типа, то существуют длинные списки очередников. Предпосылки для проживания в коммунальной квартире можно узнать в районном магистрате или в местном совете (Gemeinde).
Кооперативные квартиры
(Genossenschaftswohnungen)
Такие квартиры сдают строительные кооперативы. Вместо залога арендатору придется заплатить единовременный взнос в счет покрытия расходов по строительству – Baukostenzuschuss (примерно от 1000 до 30 000 евро). Как правило, эту сумму получают обратно, когда съезжают с кооперативной квартиры. В отдельных случаях правительство страны предоставляет субсидии на аренду. Некоторые кооперативные квартиры можно выкупить после нескольких лет проживания в них. Объявления об аренде данного типа квартир можно найти в газетах, однако гораздо проще позвонить прямо в кооперативное общество (Wohngenossenschaft), поинтересоваться существующими предложениями, расценками и при необходимости встать в очередь на квартиру.
ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ,
ПРЕЖДЕ ЧЕМ СНЯТЬ КВАРТИРУ
Если вы посмотрите объявления об аренде квартир в Интернете или на страницах газет, то непременно столкнетесь с сокращениями, которые крайне важно понимать. Самые главные из них мы приводим ниже:
Bk – коммунальные расходы (вода, мусор, канализация…)
Ww – теплая вода
Hz – отопление
teilw. möbl. – частично меблировано
inkl. – включая
exkl. – исключая
Ablöse – выкуп (например, кухни)
MM – месячная квартплата – всегда нужно уточнять, включаются ли в нее коммунальные расходы
Bruttogesamtmiete – квартплата, включая коммунальные расходы
Nettomiete – квартплата без учета коммунальных расходов и налогов
Single-Wg. – квартира на одного человека
Garconniere – квартира на одного человека
Приводим также перечень вопросов, которые необходимо уточнять при аренде недвижимости:
– Каковы ежемесячные расходы: суммарная квартплата (включая коммунальные расходы) и расходы на электричество и отопление?
– Какие разовые расходы ожидают вас: размер залога, комиссионные риэлтору, размер пошлины за составление договора (взнос в финотдел), необходимо ли вносить выкуп (Ablöse) за мебель/кухню (при их наличии)?
– Нюансы, связанные непосредственно с арендуемым объектом: какова площадь, сколько комнат, имеется ли мебель, каков вид отопления, когда можно посмотреть квартиру, ее адрес, находятся ли поблизости станции метро или автобусные остановки?
– Юридические аспекты: на какой срок заключается договор аренды, каков срок расторжения договора (Kündigungsfrist), когда можно заселиться?
РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ СО СЪЕМНОЙ КВАРТИРОЙ
Разовые расходы
I. Залог
Размер: 2 – 3 месячные квартплаты.
Залог возвращается арендатору после окончания договора аренды, если он:
1. вернул квартиру в хорошем состоянии;
2. своевременно выплачивал арендную плату и вернул квартиру, соблюдая срок расторжения договора.
II. Пошлина в финотдел
Уплачивается в налоговую инспекцию. Рассчитывается следующим образом:
1. ограниченный по сроку договор: квартплата (включая коммунальные расходы) умножается на количество месяцев договора и делится на 100;
2. неограниченный по сроку договор: квартплата умножается на 36 и делится на 100.
III. Выкуп
За предметы обстановки в квартире, например, кухонную мебель, иногда приходится платить отступные. О размере этой суммы нужно договариваться до оформления договора. Если в договор уже внесена конкретная сумма, то уплачивать придется именно ее.
IV. Комиссионный сбор риэлтора
Если объект недвижимости сдается через риэлтерскую компанию, то за это риэлтор потребует комиссионные. В зависимости от срока, на который заключается договор аренды, они могут составлять от 1 до 2 месячных арендных плат + 20% налоги. Иногда можно договориться о меньшей сумме комиссионных или поэтапной выплате этого сбора.
V. Предложение сдачи в аренду
(Mietanbot/Verkaufsanbot)
Бюро недвижимости иногда после смотра квартиры предлагают подписать предложение по аренде объекта. Если вы подпишете его, то будете обязаны снять эту квартиру! Даже если вы впоследствии передумаете арендовать этот объект, комиссионный сбор риэлтору заплатить придется.
VI. Взнос за оформление договора
(Vertragserrichtungsgebühren)
Этот взнос придется заплатить в случае, если договор аренды будут составлять адвокаты. Обязательно поинтересуйтесь, есть ли в этом необходимость, так как услуги адвокатов обойдутся недешево (300 – 400 евро).
VII. Первая квартплата
При заключении договора хозяину квартиры также выплачивается первая квартплата.
Регулярные расходы
К регулярным расходам относятся квартплата, а также коммунальные расходы. Электричество и отопление не являются коммунальными расходами, за них нужно платить отдельно. Также рекомендуется оформить страхование домашнего имущества – Haushaltsversicherung. Данный вид страховки стоит совсем недорого, зато в случае пожара, затопления, шторма или обрушения вам будет положена компенсация. Ее точный размер установит страховое агентство. Страхование домашнего имущества также включает в себя страхование от ответственности за причинение вреда, т.е. если в квартире случайно будет что-то повреждено, то страховая компания сможет взять на себя расходы за ремонт.
ЧТО ПРОПИСАНО В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
В договоре аренды регулируются следующие пункты:
– Предмет аренды и его оснащение
Как правило, в договоре приводится описание сдаваемой в наем квартиры. Если там указано, что квартира находится в хорошем состоянии, но это не соответствует действительности, подписывать такой договор не следует!
– Срок действия договора
Неограниченный по времени договор (Unbefristeter Mietvertrag) заключают на неопределенный срок, а ограниченный (Befristeter Mietvertrag) – на конкретный период (например, на 3 года). Расторгать договор аренды нужно в письменной форме. Под сроком расторжения (Kündigungsfrist) подразумевают время, в течение которого арендатор после подачи заявления о расторжении договора может оставаться в квартире и должен платить квартплату. Как правило, этот срок составляет 1 – 3 месяца. Заявление о расторжении договора обычно подают в конце месяца.
– Минимальный срок арендного договора
(Mindestmietdauer/Vertragsdauer)
Минимальный срок арендного договора – это период, в течение которого квартиросъемщик не имеет права расторгнуть договор. В основном он составляет 1 год. Если квартиросъемщик покидает квартиру до истечения этого срока, он должен выплачивать квартплату до окончания срока минимального договора.
– Квартплата
В этом пункте указывают размер квартплаты и коммунальных расходов, а также срок погашения этой суммы, например, в конце месяца.
– Субаренда и главная аренда
(Untermiete/Hauptmiete)
Обращайте внимание на то, чтобы вас указывали в договоре аренды в качестве главного квартиросъемщика. Если вы будете являться субарендатором, то такой договор лучше не подписывать. Субарендатор существенно ограничен в своих правах в отличие от главного арендатора.
– Дальнейшие соглашения
Здесь перечислены дальнейшие положения, которые важны для арендодателя. Например:
– требование обязательного оформления страхования домашнего имущества;
– правила проживания в доме;
– инвентарный перечень предметов, которые находятся в квартире;
– размер залога;
– обязанность арендатора убирать подъезд или общие помещения;
– состояние квартиры при возврате: новая побелка;
– обязательство содержать квартиру в хорошем состоянии: здесь указывается, за какие ремонтные работы ответственность несет хозяин квартиры, а за какие – квартиросъемщик;
– обязательство получать письменное разрешение владельца квартиры при проведении строительных работ по перепланировке квартиры;
– обязательство самостоятельно зарегистрироваться в компании, обеспечивающей квартиру электричеством и газом;
– обязательство следить за тем, чтобы в квартире не образовывалась плесень.
– Запрет на сдачу квартиры в субаренду (Verbot der Untermiete)
При наличии этого пункта в договоре аренды квартиросъемщику категорически запрещается сдавать квартиру в субаренду третьим лицам.
НЕСЕРЬЕЗНЫЕ ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ
Договор аренды и осмотр квартиры
Подписывайте договор только в том случае, если вы действительно хотите снять предложенную квартиру. Внимательно прочтите контракт. Если вы чего-то в нем не понимаете, попросите копию и изучите его затем вместе с человеком, который может перевести его содержание.
Не подписывайте договор, если вы внесены в него как субарендатор. Вы должны быть указаны только как главный квартиросъемщик.
После подписания договора обязательно сохраните подписанный экземпляр договора! В противном случае хозяин квартиры может позже внести изменения в договор.
Перед подписанием договора нужно внимательно осмотреть квартиру. Обязательно обратите внимание на состояние стен, пола, окон, туалета, ванной и кухни. Если в квартире имеются какие-либо повреждения, сфотографируйте их!
Если вы подписываете договор, то тем самым вы подтверждаете, что квартира находится в хорошем состоянии, и обязуетесь вернуть ее также в хорошем состоянии. Это означает, что повреждения вам придется отремонтировать самому.
НА ЧТО СЛЕДУЕТ ОБРАТИТЬ
ВНИМАНИЕ ПРИ ПРОЖИВАНИИ В КВАРТИРЕ
Не стесняйтесь обращаться в консультацию по жилищному праву (Mietrechtsberatung), если хозяин квартиры обходится с вами несправедливо или ведет себя несерьезно, если объект аренды находится в плохом состоянии (как правило, это становится понятно уже после подписания договора аренды). Подобные консультации работают во всех федеральных землях Австрии и предоставляют арендаторам квалифицированную юридическую помощь.
Если вы обнаружите какой-либо дефект в квартире (например, влажные стены), проинформируйте об этом хозяина в письменной форме (письменная форма обязательна! Письмо будет служить доказательством вашего обращения). Если арендодатель не отреагирует на ваше послание, вы можете обратиться за поддержкой в общество по защите квартиросъемщиков (Mieterschutzverband).
Обязательно сохраняйте все счета по оплате аренды, чтобы вы в любой момент могли доказать, когда вы оплатили аренду квартиры. Также собирайте счета за все работы, которые были произведены в доме (например, за краску при побелке).
По материалам help.gv.at
