В сегодняшней статье мы рассмотрим финансирование проектов в сфере недвижимости, уделяя особое внимание инвестированию банковскими институтами, а также необходимым для этого документам и величине затрат. Наши знания опираются на длительное сотрудничество с банками и опыт, который мы накопили в течение последних 20 лет. В данном материале речь пойдет об особенностях финансирования проектов инвесторами и потенциальными покупателями (будущими владельцами недвижимости) с помощью собственных средств.
Общепринятой стартовой точкой является разработчик проекта, который планирует приобрести участок с последующей его застройкой. Чаще всего инвестор располагает средствами в размере около 20% от общего объема затрат. В связи с этим возникает вопрос: как действовать, чтобы получить оптимальное банковское финансирование?
В принципе, в Австрии нет законодательных норм, которые предписывают предприятиям объем и разновидность формирования капитала (финансирование за счет собственного или заемного капитала), что, таким образом, позволяет предприятиям 100% финансироваться за счет заемного капитала (это было частично возможно на рынке недвижимости и во времена глобального кризиса). Поэтому предприятие вправе само определять структуру капитала. Исключения есть лишь по изъятию доли или выплатам дивидендов собственникам предприятия, когда оно находится в состоянии финансовой несбалансированности. За «неправильным» изъятием средств может последовать открытие дела о финансовых правонарушениях или уголовное преследование.
В Австрии отсутствует нормативное значение коэффициента финансового левериджа (Debt/Equity-Ratio), который ограничивает размер вычитаемых из налогооблагаемой прибыли процентов по заемному капиталу. Под этим показателем понимается соотношение заемного капитала к собственному и запрет на вычет процентов по заемному капиталу из прибыли, когда данное соотношение превышает какой-то определенный порог.
Мы бы хотели отметить связь между структурой финансирования и заграницей, потому что в этой связи есть постоянные изменения налогового законодательства не в лучшую сторону для вычета из прибыли процентов по заемному капиталу. Процентные платежи, уплачиваемые в страну с низкими налоговыми ставками, нельзя вычитать из налогооблагаемой прибыли в Австрии (таким образом не снижается налогооблагаемая прибыль), и они, как процентный доход, тоже облагаются налогом в этих странах, и поэтому вместо налоговой оптимизации возможно двойное налогообложение. Данный факт зачастую даже и не упоминают во время консультации по налоговым вопросам в странах с низкими налоговыми ставками как в ЕС (Болгария, Кипр и др.), так и вне ЕС (например, Панама).
Какова же актуальная ситуация в банках? На текущий момент проблемы с ликвидностью австрийских банков отсутствуют, однако существуют проблемы с кредитованием. Банки осторожны при выдаче кредитов и очень разборчивы, что касается в первую очередь новых клиентов. Одни австрийские банки относятся к этому более серьезно, другие – более свободно, но в целом эта ситуация касается всех. При таком отношении кредит, выданный сегодня, не должен стать проблемной задолженностью завтра.
Ниже мы составили краткий перечень необходимых документов. Даже если банк, в котором вы запрашиваете финансирование, не выдает вам подобный лист контрольных вопросов, будьте уверены, что в той или иной форме перечисленная ниже информация будет запрошена. Если вы хорошо подготовлены и по запросу можете предоставить все необходимые документы в структурированном и привлекательном виде, то ваше сотрудничество с банком начнется под счастливой звездой.
Самые важные параметры для банков (не включая требования о полноте информации):
1. Описание проекта:
– местоположение недвижимости;
– имеющиеся постановления госорганов;
– описание объекта;
– калькуляция по проекту;
– планы (площадь и чертежи недвижимости).
2. Подготовка к продаже (маркетинг):
– предварительная продажа строящихся квартир;
– договоренности с риелторами;
– выход на рынок (интернет-сайт, эл. почта и другое).
3. Разработчик проекта:
– руководитель (копии всех соответствующих документов, удостоверяющих личность и резюме);
– акционеры (также с копией удостоверения личности или выписка из реестра юридических лиц);
– описание структуры акционеров;
– соответствующий опыт разработчика проекта (успешно завершенные проекты в сфере недвижимости).
4. Договора:
– учредительный договор;
– договор купли-продажи недвижимости;
– договор генерального строительного подряда;
– проект договора по продаже квартир.
5. Структура финансирования:
– доказательства потребности в финансировании;
– свидетельство о наличии собственных средств;
– залоговое обеспечение.
6. Другие лица, которые оказывают поддержку в реализации проекта:
– консультант по налоговым вопросам;
– юрист;
– строительная компания.
В дополнение к вышеприведенному списку следует добавить, что какая-либо историческая связь действующих лиц с неплатежеспособностью либо усложнит процедуру банковского финансирования, либо полностью исключит ее возможность. Банки, как правило, очень прагматичны и сверяют имена с выписками из реестра юридических лиц и в случае, если имя заявителя всплывет в компании, которая оказалась неплатежеспособной, банк потребует серьезные разъяснения по этому поводу.
Свидетельство о наличии собственных средств и структура акционеров касаются разъяснений о том, как были заработаны эти деньги и был ли уплачен соответствующий налог, что должно проверяться банками, так как борьба с отмыванием денег в Австрии играет важную роль. Ни одному банковскому служащему не захочется присутствовать на допросе в полиции или в госоргане по контролю за финансовым рынком и объяснять, почему он позволил заключить кредитный договор, ведь было очевидно, что предоставленная клиентом информация говорила против этого. Так как наравне с законодательными требованиями постоянно меняются и внутренние правила банков и со временем могут понадобиться дополнительные документы, следует оптимально планировать время реализации проекта.
Мы хотим также упомянуть о возможных сложностях при наличии иностранных руководителей или акционеров. Здесь речь идет не только о возможном отсутствии языковых знаний (банки все чаще требуют от клиентов знание немецкого или английского языков), но и о различных представлениях сторон о сотрудничестве с банком и профессиональности развития и управления проектами в сфере недвижимости. В качестве примера могут служить адреса электронной почты заявителя на финансирование (разработчик проекта); такие адреса, как «gmx.com» или «hotmail.com» не внушают доверия ни к профессионализму, ни к серьезности клиента. В банках также существует мнение, что разработчик проекта с иностранными корнями может просто и быстро покинуть страну, не заботясь о своих обязательствах перед ними. В таком случае у банка в распоряжении остается залог (недвижимость), но отсутствует интерес и возможности для завершения проекта.
Перейдем к ключевым данным банковского финансирования, доступным на данный момент:
- Ü доля собственного капитала – между 20% и 33%;
- Ü процентная ставка по кредиту – между 2,5–3,0% годовых;
- Ü одноразовый сбор за обработку и выдачу кредита – 1,5–2% от суммы кредитования;
- Ü залоговое обеспечение – личная ответственность и залог недвижимого имущества;
- Ü срок финансирования – два года;
- Ü текущие расходы на обслуживание счета и другие расходы.
Затраты на составление договоров и услуги доверительного управления составляют от 1% до 3%, в зависимости от объема услуг, сложности проекта и величины общего объема инвестиций.
Подводя итог, можно сказать, что банковское финансирование проектов в сфере недвижимости не является проблемой, если подходить к этому вопросу со всей серьезностью: собрать все необходимые документы и вести с банком открытый диалог. Но, даже несмотря на хорошую подготовку, следует ожидать непредвиденные вопросы и временные задержки, поскольку даже полностью собранная документация, возможно, не даст ответов на все вопросы из-за тесной связи проекта с иностранными лицами, что оценивается банками скорее негативно.
Dr. Rainer Kratochwill
Консультант по налоговым вопросам
и вопросам менеджмента
Управляющий директор
steuerexperten.at steuerberatungs GmbH
1010 Вена, Rosenbursenstrasse 2/21
Телефон (на рус. и англ. языках): + 43 660 580 90 16
www.steuerexperten.at
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
