Вложение денег в недвижимость, приносящую регулярный стабильный доход, разумеется, производилось и до мирового экономического кризиса, однако именно в последние годы приобрело особую популярность на фоне снижения банковских процентов по денежным вкладам, равно как и процентов по кредитам.
Предложения по продаже доходных квартир (Vorsorgewohnung или Anlegerwohnung) заполнили все австрийские сайты недвижимости; они зачастую вводят в заблуждение неискушенных искателей жилья «для себя», поскольку доходная квартира продается уже с жильцами, и в ней не поселишься сам, хотя формально и станешь ее собственником. Я знаю людей, которые купили квартиры, сданные внаем, в надежде выгнать оттуда жильцов. Не стоит обольщаться: по австрийским законам (Mietrechtsgesetz/Mieterschutz) жильцов выселить очень сложно, почти невозможно.
Основной козырь фирм-застройщиков, выбрасывающих на рынок все новые и новые доходные квартиры, – это гарантия сдачи этих квартир в аренду через управляющую компанию для обеспечения владельцу определенного процента дохода, который варьируется в настоящее время от четырех до семи процентов годовых. Он ниже в Вене, где рынок съемных квартир более насыщен за счет недорогого муниципального жилья (Gemeindewohnungen), и выше, например, в столице федеральной земли Штирия городе Граце, где съемное жилье по рыночным ценам пользуется повышенным спросом.
Многие покупатели доходных квартир размышляют просто: я беру кредит в банке под три с половиной процента годовых, а получаю с арендатора семь процентов годовых, то есть я зарабатываю на ровном месте. Математика проста. На этом и ведется основной «лов» клиентов, которые расхватывают доходные квартиры в строящихся домах, словно горячие пирожки на морозе.
Банки действительно весьма охотно дают кредиты под подобные квартиры, достаточно лишь иметь хотя бы двадцать-двадцать пять процентов собственного капитала (Eigenkapital). Подобный бизнес, выгодный для всех вовлеченных сторон, процветает вовсю. Кроме того, как оказалось, существует еще масса всевозможных схем, когда доходная квартира приобретается на собственную фирму и используется потом в качестве служебного жилья со списанием с налогов, но в данном случае необходимо предварительно проконсультироваться с налоговым советником (Steuerberater), дабы все было оформлено грамотно. Кроме того, родители могут купить доходную квартиру и сдать ее бесплатно в аренду своему чаду. Такое тоже якобы допускается, как мне сказал один из застройщиков, однако об этом также лучше спросить у налоговика.
Однако же главная привлекательность доходных квартир состоит в том, что двадцатипроцентный налог на добавочную стоимость, который накидывает застройщик на свой новострой, списывается покупателю с налога по арендной плате, и квартира в итоге обходится владельцу фактически без НДС. Необходимо лишь заполнить специальный налоговый формуляр, который предоставляется продавцом при покупке недвижимости .
Две недели назад я прослушал трехчасовой доклад о доходных квартирах в венском офисе одного из австрийских лидеров рынка в данной области, тщетно пытаясь найти подвох в новейшей утопии Города Солнца, чувствуя в глубине души, что он, этот самый подвох, все-таки должен где-то крыться. После лекции я получил пакет документов для ознакомления и информацию по ряду строящихся или уже построенных объектов в Вене, Граце и Клагенфурте.
Все звучит прекрасно: управляющая компания перенимает на себя все проблемы по поиску квартиросъемщиков, составлению договоров аренды, по взысканию арендной платы, по текущему ремонту и так далее. Владелец получает исключительно свои деньги и ни о чем не беспокоится, отсюда и название Vorsorgewohnung, иными словами – «квартира без проблем» или «о всех проблемах позаботятся».
Подвохи, тем не менее, существуют. Я это выяснил. Их несколько. Дело в том, что застройщик и управляющая компания гарантируют лишь первую сдачу квартир в аренду (Erstvermittlungsgarantie), то есть находят первого арендатора, но если первый арендатор по той или иной причине съехал с квартиры, тогда до появления следующего арендатора образуется простой (Leerstand), который – если окажется затяжным – может больно ударить рублем по владельцу недвижимости. Владелец жилья по договору на управление своей недвижимостью не имеет права сам искать нового жильца, а отдает это на откуп управляющей компании, по крайней мере, на первые десять лет. Управляющая компания не всегда успевает быстро найти нового жильца, поскольку хочет получить с нового жильца за свои услуги еще комиссионные в размере двух месячных квартплат (2 Monatsmieten), что зачастую приводит к возникновению конфликтов между владельцами доходных квартир и управляющими компаниями. И это не единственный нюанс.
Например, довольно сложно сдать в аренду большие по площади квартиры класса «люкс», поэтому большие квартиры в мансардных этажах обычно продаются застройщиком не как доходные, а в собственное пользование (Eigennutzung). НДС по этим квартирам покупателю не возвращается, но НДС в данном случае и не составляет стандартные двадцать процентов, а варьируется от двенадцати до пятнадцати процентов. «Как такое может быть, что НДС является ниже законного стандарта?» – поинтересовался кто-то из слушателей на лекции по доходным квартирам. Очень просто, ведь в стоимость квартиры входит и стоимость участка земли под квартирой, который НДС не облагается, а облагается лишь непосредственно сама постройка. Одно вычитается из другого.
Не стану больше нагружать информацией и немецкими терминами. Подведу итог: доходную квартиру можно купить выгодно, а можно купить не очень выгодно или купить совсем невыгодно. Доходная квартира – это не предмет первой необходимости. Это один из способов вложения капитала и получения доходов со всеми предсказуемыми и непредсказуемыми рисками.
В данный момент в Австрии существенно меняется налогообложение, вводится в действие так называемый Sparpaket – программа государственной экономии, которая также значительно затронет и рынок недвижимости, в частности, изменится спекулятивный налог на перепродажу недвижимости по более высокой цене (Spekulationssteuer). Будет ли расти популярность доходных квартир, или же она снизится? На этот вопрос ответит время.
P.S. Доходные квартиры — это не обязательно новострой, существует также огромное количество квартир старого фонда, продаваемых с жильцами. Кстати, жильцов все же можно выселить: надо лишь доказать собственную нужду (Eigenbedarf) в жилплощади. Например, семья, проживающая с детьми в тесной однокомнатной квартире в пригороде Вены, может выгнать старушку-арендаторшу из купленной ими просторной трехкомнатной квартиры в центре австрийской столицы. Но по этому вопросу лучше обратиться к адвокату.
Владимир Толстой
