Тот, кто мечтает построить дом в Австрии, должен сначала найти подходящий земельный участок. Процесс поиска может занять немало времени. Если вам повезло и вы нашли идеальное местечко для будущего дома, то после этого первым делом следует отправляться в местную общину.
Здесь можно получить все необходимые документы, такие как план застройки (Bebauungsplan) и схему целевого назначения участков (Flächenwidmungsplan). Второй документ поможет понять, можно ли вообще использовать данный участок для строительства, а в плане застройки прописаны правила, как должен выглядеть будущий дом. Этот документ регулирует высоту постройки, необходимые расстояния от дома до границы земельного участка, количество площади под строительство и форму крыши здания. В управлении общиной вы также сможете узнать, не находится ли земельный участок в защитной зоне (в области, где случаются наводнения, или зоне охраны природы).
Прежде чем подписывать договор о купле-продаже, нужно по поземельной книге (Grundbuch) обязательно проверить данные, указанные продавцом. Этот документ содержит сведения о владельце земельного участка, а также о том, свободна ли земля от залога или иных обременений. Там же прописано, является ли выбранный объект сервитутом, то есть будут ли иметь другие лица (к примеру, соседи) право ограниченного пользования вашим участком, например, для проезда, прохода, прокладки инженерно-технических коммуникаций, проведения ремонта, строительства и реконструкции зданий и иных целей. Сервитут обременяет земельный участок, то есть создает определенные неудобства по его использованию для землевладельца.
Также следует заранее осведомиться о том, с какой целью этот участок использовался в прошлом. Если ранее здесь размещалась мусорная свалка (или предприятие) и в землю попадали опасные отходы, то собственник должен перенять расходы по их устранению. Естественно, участки, на которых ранее располагались бензоколонки или заводы по производству лаков и краски, встречаются крайне редко, однако, если вам не повезет и вы приобретете именно такой участок с зараженной землей, то ее очистка обойдется покупателю в копеечку.
Приобретая незастроенный земельный участок, будущий владелец должен поинтересоваться в управлении общиной, какие коммуникации к нему уже подведены и были ли они оплачены. Если к земельному участку нет подъезда, не подведен водопровод и электричество, то при покупке такой недвижимости нужно быть готовым к дополнительным издержкам за подвод коммуникаций и подключение. Они составляют от 10 000 до 30 000 евро. При покупке многие землевладельцы об этом не задумываются, а потом оказывается, что фактические расходы существенно превышают запланированные. Если придется платить за подключение, то вырастет размер поземельного налога, так как при его расчете учитываются и эти дополнительные расходы.
Не менее важный нюанс при выборе участка – инфраструктура. Каким бы идеальным ни казался участок земли, обязательно нужно изучить сам район. Имеются ли поблизости к землевладению медучреждения, магазины, детские сады и школы? Удобно ли добираться до места работы? Ходит ли общественный транспорт? Не находятся ли поблизости промышленные предприятия, дороги с интенсивным движением, железнодорожные пути, аэропорт и не запланировано ли их строительство? Все это обязательно нужно учитывать.
Только после того, как все эти вопросы будут решены и данные проверены, можно подписывать договор купли-продажи. Помните, что покупатель становится собственником только после регистрации в поземельной книге. Поэтому для большей надежности сделку купли-продажи лучше всего осуществлять через доверенное лицо, которому передается право собственности на имущество – Treuhänder. При этом деньги за недвижимость покупатель депонирует у адвоката или нотариуса. Продавец получит эту сумму только после того, как покупатель зарегистрируется в поземельной книге как новый собственник. А затем уже можно начинать планирование будущего дома.
Пример расчета расходов при приобретении участка
Покупатели земельных участков должны помнить, что размер дополнительных расходов составляет около 10% от цены землевладения. Если вы приобретаете участок за 50 000 евро, то в итоге вам придется заплатить 55 250 евро. Из чего же складываются дополнительные расходы? Во-первых, это налог, уплачиваемый при покупке земельного участка, – Grunderwerbssteuer (как правило, он составляет 3,5% от цены недвижимости). В нашем случае он составит 1750 евро. Далее, взимается пошлина при регистрации в поземельной книге (1,1% от цены недвижимости). Она составит 550 евро. Кроме того, за составление договора купли-продажи адвокат или нотариус потребуют гонорар в размере от 1 до 3% от цены недвижимости. В среднем выйдет 1000 евро. Комиссионный сбор риелтора не должен превышать 3% от цены участка плюс налог с оборота (20%), что максимально составит 1800 евро. И еще около 150 евро уйдет на различные пошлины при оформлении документов.
По материалам сайта
www.meingrundstueck.at
