– Я студентка и несколько месяцев назад сняла в Вене недорогую однокомнатную квартиру. Примерно месяц назад в нашем подъезде начались ремонтные работы, от шума которых я просыпаюсь каждое утро. Из-за ремонта несколько дней в моей квартире было отключено электричество, сам подъезд весь пыльный и грязный. Что мне делать? Обращение в домоуправление пока не дало никаких результатов.
– Как бы вам того ни хотелось, но ремонт подъезда раньше определенного срока не окончится. Однако в возникшей ситуации вы имеете право на снижение размера арендной платы – Mietzinsminderung.
По закону арендодатель должен позаботиться о том, чтобы квартира была передана арендатору в пригодном для жилья состоянии, а также, чтобы это состояние сохранялось и в дальнейшем. Кроме того, ничто не должно мешать арендатору действительно использовать арендованный объект. Если интересы и права арендатора нарушаются (не по вине самого арендатора), то он имеет право на снижение размера арендной платы. Причем он сможет погашать платежи в уменьшенном объеме до тех пор, пока не будет восстановлено первоначальное состояние квартиры. Это право распространяется не только на недостатки в самой квартире, но и на внешние помехи, шумы и неполадки – например, при повышенной шумовой нагрузке, возникшей по вине других квартиросъемщиков или из-за шума строительных работ.
Расчет снижения размера арендной платы производят обычно от суммы брутто арендной платы. Если в квартире вообще невозможно проживать, например, из-за утечек в газопроводе или хлипкого потолка, который в любой момент может обрушиться, то жильцы вообще не должны платить арендную плату.
К сожалению, в Австрии нет такого документа, который точно регулирует, на сколько процентов можно снизить арендную плату в той или иной ситуации. Каждый случай индивидуален. Однако на основании многочисленных судебных процессов и решений, принятых судами, все-таки можно конкретизировать некоторые цифры:
– Если арендатору мешает шум строительных работ, он имеет право удерживать только 5% от размера арендной платы. Если соседи шумят так, что это можно рассматривать как беспокойство, то допустимо удержание до 15% от арендной платы.
– Если квартира плохо отапливается (комнатная температура не превышает 18 °C), арендатор может сократить размер арендной платы на 10%. Если зимой отопление отключается полностью, то приемлемо удерживать все 100% от арендной платы.
– В случае обнаружения плесени в квартире размер возможного удержания зависит от степени поражения жилища: если поражение настолько велико, что квартира непригодна для проживания, то арендатор может удержать 100% от арендной платы. Если плесенью поражены все помещения, допустимо удерживать 75% от арендной платы. При поверхностной плесени, которую можно легко устранить, квартиросъемщик вообще не имеет права на снижение размера арендной платы.
Для снижения размера арендной платы квартиросъемщик сначала обязан проинформировать арендодателя о дефектах или помехах в квартире в письменной форме. Также он должен потребовать устранить выявленные поломки/помехи. В этом письме квартиросъемщик либо указывает размер снижения арендной платы, либо сообщает, что он и дальше пока оплачивает плату за найм в полном объеме, но оставляет за собой право на снижение размера арендной платы. Только в таком случае арендатор сможет воспользоваться снижением арендной платы задним числом.
Арендодателю придется согласиться со снижением арендной платы даже в том случае, если он не виновен в возникших неудобствах – например, при длительном шуме из-за строительных работ. Однако, он может подать в суд иск о выселении (Räumungsklage) и/или иск о взыскании арендной платы (Mietzinsklage), если арендатор вообще не платит арендную плату или платит, но слишком мало. В ходе судебного процесса арендатору придется доказывать, что он не просто злостный неплательщик, а не вносил арендную плату или ее часть на основании того, что воспользовался своим правом на снижение платы за найм. Затем суд проверит, действительно ли арендатор имел право на это снижение и в каком объеме. Если арендатор не имел права на снижение арендной платы или удерживал слишком большую ее часть, разницу ему придется вернуть арендодателю.
Адвокат А. Белоконов
