– При осмотре квартиры с целью покупки риэлтор попросил меня подписать «Besichtigungsschein». Что это такое? Обязывает ли меня этот документ к покупке недвижимости?
– Многие риэлторы в Австрии при осмотре объектов недвижимости просят потенциальных покупателей подписать Besichtigungsschein – смотровой ордер, который подтверждает, что риэлтор действительно показывал и предлагал приобрести данный объект недвижимости. Спокойно подписывайте такой документ – потенциального покупателя он ни к чему не обязывает.
– После осмотра квартиры я подписал предложение о ее покупке – Kaufanbot. Однако затем нашел более привлекательный вариант. Имею ли я право отказаться от первой квартиры?
– Если потенциальный покупатель подписывает предложение о покупке квартиры, то тем самым он подтверждает, что действительно хотел бы приобрести осмотренный объект недвижимости по оговоренной цене. Если владелец недвижимости дает свое согласие на продажу объекта именно этому покупателю, то договор купли-продажи обретает законную силу для обеих сторон. Расторгнуть его совсем непросто. Закон о защите прав потребителей оберегает потенциальных покупателей домов, квартир и земельных участков от опрометчивых решений и позволяет расторгнуть такой договор в том случае, если вы подписали его сразу же после первого осмотра недвижимости, выставленной на продажу. Заявить о своем отказе необходимо в течение недели посредством заказного письма. Только тогда потенциальному покупателю удастся избежать издержек. Однако такую возможность имеют лишь лица, подписавшие предложение о покупке недвижимости во время первого осмотра квартиры. Если покупатель вручает риэлтору подписанное предложение на следующий день, то расторгнуть договор без последствий уже не удастся. Поэтому подписывать предложения о покупке можно только тогда, когда вы действительно уверены, что хотите приобрести именно этот объект.
– Каков размер комиссионных риэлтора при покупке квартиры? Какие еще расходы повлечет за собой приобретение недвижимости?
– Если договор купли-продажи подписан покупателем и продавцом, то риэлтору полагаются комиссионные. Их максимальный размер не может превышать 3% от стоимости квартиры. Естественно, с риэлтором можно поторговаться, и чем выше стоимость объекта недвижимости, тем больше шансов, что он пойдет на уступки и уменьшит размер своего гонорара.
Покупатель должен всегда помнить, что приобретение недвижимости влечет за собой дополнительные издержки – комиссионные риэлтора, налог на земельный участок, расходы на адвоката и сбор за регистрацию недвижимости в поземельной книге. Дополнительные расходы составляют в среднем около 10% от стоимости объекта. Поэтому всем, кто собирается приобретать недвижимость, рекомендуется обязательно учитывать эти издержки, чтобы понять, действительно ли вам по карману выбранные квартира, дом или земельный участок.
– Владелец квартиры, которую я решил приобрести, предоставил мне договор купли-продажи. Какие подводные камни он может содержать?
– Договор купли-продажи следует изучать крайне внимательно, а еще лучше – доверить его проверку адвокату или нотариусу. Обязательно следует проверить по поземельной книге (Grundbuch), является ли продавец объекта его настоящим собственником, а также имеются ли залоговые права или права пользования в отношении данной недвижимости. Приобретающим дом на одну семью также необходимо проверить, соответствует ли приобретаемый объект правилам застройки. Это можно узнать в управлении общины, где хранится схема целевого назначения участков (Flächenwidmungsplan). Бывали случаи, когда покупатели приобретали дома, на строительство которых не было получено разрешение, и им приходилось сносить постройки.
– Кто такой Treuhänder и какова его роль при купле-продаже квартиры?
– При подписании договора купли-продажи покупатель не становится собственником недвижимого имущества автоматически. Таковым он станет только после регистрации в поземельной книге. Поэтому сделку купли-продажи лучше всего осуществлять через доверенное лицо, которому передается право собственности на имущество – Treuhänder. При этом деньги за недвижимость покупатель депонирует у адвоката или нотариуса. Продавец получит эту сумму только после того, как покупатель зарегистрируется в поземельной книге как новый собственник. Если строительство приобретаемого объекта еще не завершено, можно договориться об уплате в рассрочку согласно продвижению строительных работ.
– Хочу купить квартиру в старом здании с высокими потолками. На что следует обращать внимание при осмотре?
– При покупке квартиры стоит внимательно изучить все здание, в первую очередь – состояние крыши, фасада, стояков, трубопровода. Если состояние здания настолько плачевно, что в ближайшие годы понадобится капитальный ремонт, от квартиры в таком доме следует отказаться, так как ее приобретение повлечет большие издержки. Обязательно осведомитесь, какая сумма содержится в ремонтном фонде.
В старых домах, как правило, электропроводка и трубопровод находятся в плохом состоянии, а это небезопасно! Попросите продавца представить справки об их состоянии. Если он не сможет этого сделать, сами подключите профессионала, который проверит состояние электропроводки, газо- и трубопровода, отопительных приборов и устройств для нагрева воды.
– Что такое «Wohnungseigentumsvertrag»?
– Новый собственник квартиры должен подписать договор кондоминиума – Wohnungseigentumsvertrag. Его следует изучать очень внимательно, так как договор может содержать положения, отклоняющиеся от законных предписаний. К примеру, на практике часто встречается, что расходы на замену испорченных окон несет сам владелец квартиры, а не сообщество собственников, как это предусмотрено законом. Договор кондоминиума может содержать пункт, согласно которому каждый владелец квартиры обязан сам отвечать за свои окна и нести связанные с ними издержки.
Адвокат А. Белоконов
