Когда арендатор перенимает на себя расходы по ремонту

Вопрос, обязан ли арендатор перенимать на себя определенные расходы по ремонту квартиры, регулируется договором о найме, законом и судебной практикой.
При этом спорным остается нюанс, имеет ли арендатор право при окончании договора найма требовать частичную компенсацию за добровольно перенятые расходы по ремонту, и, если да, может ли арендодатель списать с налоговой точки зрения возмещение этих издержек.
Согласно Закону об аренде главный квартиросъемщик имеет право на возмещение издержек при следующих предпосылках:
• под объектом подразумевается квартира (а не магазин);
• работы были осуществлены съемщиком (или предыдущим жильцом в случае выплаты отступных (Ablösezahlung) в течение последних 20 лет;
• работы привели к существенному улучшению квартиры и
• будут способствовать улучшению жилищных условий и по прошествии срока аренды;
• требование на компенсацию затрат необходимо передать арендодателю своевременно и представить соответствующие счета. Самый крайний срок – при разрыве или прекращении договора о найме.
Размер компенсации зависит от расходов на приобретение / производственных расходов за вычетом ежегодного списания на амортизацию, которое в зависимости от вида инвестиции составляет от 5% до 10%. Если съемщик получил поддержку на инвестиции (Förderung), то срок списания будет зависеть от продолжительности поддержки.
Возможности арендодателя
Арендодатель имеет право:
• начислить выплаченную бывшему арендатору компенсацию в долг новому квартиросъемщику – в таком случае речь пойдет о доходах от сдачи внаем, которые необходимо облагать налогом; в том же объеме в зависимости от возмещенных расходов будут учтены затраты на строительство и ремонт, которые можно списать сразу же или поэтапно в течение определенного периода времени.
• сам перенять возмещение издержек. Арендодатель имеет право подать заявление на поэтапное списание этих расходов в течение 10 лет. В случае продажи объекта 10-летнее списание расходов не повлечет за собой дополнительных пошлин. С продажей будут лишь аннулированы еще несписанные суммы. При безвозмездной передаче объекта аренды (например, при получении его в наследство или в случае дарения) право на списание издержек переходит к правопреемнику. Если арендодатель не использует 10-летнюю модель списания, то издержки арендодателя в отношении налогов рассматривают так, как будто он сделал ремонт сам. В зависимости от вида инвестиции арендодатель имеет право списать компенсацию квартиросъемщику либо всей суммой сразу же, либо  поэтапно в течение остаточного срока эксплуатации.