– Как вернуть залог, если арендодатель не собирается его выплачивать?
– Если после расторжения договора аренды арендодатель удерживает залог без каких-либо причин и комментариев, то можно потребовать его возврата через суд. В таком случае крайне важно тщательно запротоколировать состояние квартиры при аренде и при возврате (Übergabeprotokoll), чтобы исключить споры о состоянии объекта.
Для обеспечения доказательств следует:
1. Нарисовать план квартиры, обозначить стены и полы, а также комнаты числами или буквами, чтобы сделанные вами фотографии можно было проще сопоставить с соответствующими комнатами, стенами и полами.
2. Снимите показатели со счетчиков и запишите их номера (газовый счетчик и счетчик электроэнергии).
3. Если вы получаете счета за отопление, горячую и холодную воду, которые зависят от расхода, то зафиксируйте показатели измерительных и распределительных приборов:
– Счетчика на батарее отопления. По-немецки он называется Heizkostenverteiler (HKV) – «распределитель расходов на отопление» — это прибор, который позволяет определить долю каждой квартиры в общедомовом потреблении тепла. Такие счетчики делятся на два вида: работающие по принципу испарения и электронные с жидкокристаллическим экраном.
– Счетчика холодной воды, счетчика теплой воды и малого теплосчетчика.
4. Перед возвратом ключей зафиксируйте, какие ключи (от квартиры, от почтового ящика, от подвала) и сколько вы возвращаете, и попросите подтвердить передачу письменно.
5. На осмотр квартиры и составления протокола пригласите свидетелей и запишите их данные: фамилию и имя, номер телефона и адрес. В спорных случаях они смогут помочь вам защитить ваши интересы в суде.
Также в суд необходимо будет представить подтверждения о внесении арендной платы за последние 3 года, чтобы доказать отсутствие задолженности.
– Что значит вернуть квартиру «besenrein»?
– «Besenrein» подразумевает, что арендатор должен вернуть квартиру арендодателю в чистом состоянии и освободить ее от движимых объектов имущества, а также вмонтированных и встроенных им предметов. Как правило, квартиру необходимо возвращать в том состоянии, в котором вы ее переняли. Поэтому очень важно иметь фотографии и протокол передачи, где подробно запротоколировано состояние объекта на момент аренды.
– Что подразумевается под «обычной амортизацией» – «gewöhnliche Abnützung»?
– Под «обычным износом» подразумевают те следы амортизации, которые неизбежно возникают при проживании в квартире. Это, к примеру, серые следы от картин на стене или выцветшее половое покрытие из-за попадания на него дневного света, или просверленные отверстия в стене для закрепления жалюзи, штор, картин и т.п. При оценке амортизации необходимо всегда учитывать возраст объекта, сколько времени назад был положен кафель и половая доска, побелены стены и т.д. Чем старше объект или больше срок давности ремонта, тем больше вероятность того, что за амортизацию платить не придется.
Так, при оценке квартиры, которую арендатор вернул по истечении 22-х лет аренды, Венский земельный суд постановил следующее:
Покраску стен разноцветной прихожей за счет арендатора не осуществлять, поскольку обновлять побелку по истечении 22-х лет эксплуатации пришлось бы так или иначе. Максимальный срок эксплуатации искусственного полового покрытия составляет 15 лет, так что расходы по его обновлению арендатор также нести не обязан. Издержки, связанные с заменой недостающих частей паркета, должен нести квартиросъемщик. На паркетном полу были обнаружены глубокие царапины, в результате чего паркет пришлось шлифовать 3 раза. Арендатору необходимо компенсировать только треть этих издержек, так как двойную полировку паркета необходимо осуществлять каждые 20 лет. Что касается штепсельных розеток, умывальника (трещины в эмали) и внутренних дверей (повреждения), срок эксплуатации которых составляет 30 лет, то съемщика обязали компенсировать одну треть издержек на соответствующее обновление. Срок эксплуатации входной двери более длительный, нежели внутренних, а потому суд не счел оправданной полную замену входной двери из-за повреждения ее облицовки.
Адвокат Алексей Белоконов
