@font-face { font-family: «Times New Roman»; }@font-face { font-family: «Arial»; }p.MsoNormal, li.MsoNormal, div.MsoNormal { margin: 0cm 0cm 0.0001pt; font-size: 12pt; font-family: «Times New Roman»; }table.MsoNormalTable { font-size: 10pt; font-family: «Times New Roman»; }div.Section1 { page: Section1; }
На вопросы читателей отвечает юрист
КАК НЕ СТАТЬ ЗАЛОЖНИКОМ ЗАЛОГА. Продолжение
– В каком случае арендодатель имеет право не возвращать залог?
– Залог возвращается арендатору после окончания правоотношений, вытекающих из договора найма, и передачи домовладельцу объекта аренды. Арендодатель вправе удержать залог полностью или частично в случае наличия задолженности по арендной плате или при выявлении порчи имущества, которая выходит за рамки обычной амортизации. Некоторые домовладельцы стараются удержать часть залога до получения итогового счета за отопление. Имеют ли они на это законное право – вопрос спорный. Формулировка закона допускает две интерпретации: с одной стороны, § 16b MRG требует возвращать залог незамедлительно, с другой стороны – домовладельцы имеют право на удержание части залога для погашения существующей задолженности. Однако итоговые перерасчеты по отоплению приходят иногда спустя несколько месяцев после окончания правоотношений, вытекающих из договора найма. В законе нет точного указания, имеет ли арендодатель право удержать часть залога в качестве страховки от возможных задолженностей бывшего арендатора и вернуть ее после окончательного перерасчета. В спорном случае по этому вопросу следует обращаться в суд. Ясно одно – арендодатель не имеет права удерживать всю сумму залога.
– Что произойдет с залогом, если арендатор внезапно умрет?
– Если главный квартиросъемщик умирает и вследствие этого правоотношения между арендодателем и арендатором прекращаются, тогда залог возвращают наследникам. Если же проживавшие вместе с главным квартиросъемщиком пожелают и дальше арендовать этот объект, в таком случае придется выплатить наследникам размер залога с учетом набежавших процентов.
– Я собираюсь расторгнуть договор на аренду квартиры. Могу ли я не платить арендную плату за три последних месяца в счет залога?
– Так как залог подлежит возврату только после окончания договора аренды, его нельзя использовать в качестве погашения арендной платы за последние три месяца проживания в квартире. Единственное исключение: если на такой расчет согласится арендодатель. В противном случае он может подать на вас в суд за задержку арендной платы, и это обернется для вас судебными издержками. Переезд обойдется дороже, чем обычно. Таким образом, лучше отказаться от этой затеи.
– В течение какого срока допустимо требовать с арендодателя возврата залога?
– Залог теряет свою силу за давностью через 30 лет после окончания договора аренды, а потому в течение всего этого срока в любое время можно предъявлять иск по его возврату. Однако тянуть с этим не стоит: чем больше пройдет времени, тем сложнее будет собрать совокупность доказательств. Поэтому рекомендуется сразу после передачи объекта домовладельцу требовать с него возврата залога — сначала в письменной форме, а если это не принесет желаемых результатов – через суд.
– Должен ли арендодатель возвращать залог с набежавшими процентами?
– Согласно Новелле по жилищному праву, которая вступила в силу 1 апреля 2009 года, арендодатель обязан возвращать сумму залога (Kaution) с учетом набежавших процентов. С этой даты в договоры недопустимо включать пункт об отказе от начисления процентов (Ausschluss der Verzinsung). В противном случае подобное условие будет считаться недействительным.
В отношении залогов, которые были внесены до 1 апреля 2009 года, нужно различать между теми договорами, в которых исключалось начисление процентов, и теми, где это допускалось. Так как до 30 сентября 2009 года все залоги нужно было защищать от неплатежеспособности, то и для них существовала необходимость выбора надежной формы вложения, к примеру, в виде оформления сберегательной книжки. Только начиная с этой даты нужно начислять проценты, в том числе и в отношении «старых» залогов.
