– Что такое залог (Kaution) при аренде недвижимости и для чего он необходим? Каков максимальный размер залога?
– Залог – денежная сумма, вносимая нанимателем при заключении договора на аренду, которая служит домовладельцу своего рода страховкой от «несознательного» поведения арендаторов (к примеру, при задержке арендной платы, порче имущества и т.п.). Залог возвращается наймодателем после окончания договора и при отсутствии каких-либо задолженностей. Разумеется, залог не должен покрывать расходы на исправление недостатков и дефектов в квартире, которые имелись там до заключения договора. Поэтому перед заселением в обязательном порядке следует сделать подробное описание состояния арендуемых помещений, а также зафиксировать все дефекты при помощи фотоаппарата. Так впоследствии будет проще доказать, как стены, пол и окна выглядели до аренды объекта.
Максимальный размер залога не должен превышать 6-месячных арендных плат (брутто). Но бывают исключения: в случае, если квартира оснащена роскошной мебелью или дорогим оборудованием, домовладельцы вправе требовать большую сумму залога. Однако, как правило, при аренде стандартного объекта в Австрии с арендатора в качестве залога берут 3-месячную арендную плату.
– Что делать, если арендатор требует очень большую сумму залога?
– Если размер залога превышает 6 месячных арендных плат, то, скорее всего, арендодатель пытается таким образом получить нелегальный выкуп (Ablöse). Вообще выкуп – это определенная денежная сумма, которую в отличие от залога не возвращают. Как правило, его взимают за оставленную в квартире мебель или если был произведен существенный ремонт квартиры (замена окон, напольного покрытия и т.д.). Ни в коем случае не платите несоразмерно высокую сумму залога! Если это все же произошло, следует обратиться к юристу, так как, вероятнее всего, часть затребованной суммы можно будет вернуть. В Австрии запрещенный выкуп можно требовать обратно в течение 10 лет с момента его уплаты. По истечении данного срока вернуть эту сумму не удастся.
– Может ли арендодатель требовать увеличения размера залога в случае роста арендной платы?
– Если этот пункт не прописан в договоре на аренду, то внести его в контракт впоследствии невозможно. Однако договор на аренду может содержать положение, согласно которому сумма залога будет увеличена при росте арендной платы.
– Что произойдет с залогом при смене арендодателя?
– Как правило, в таком случае прежний арендодатель должен передать сумму залога новому домовладельцу/управляющему. Во всяком случае, обязанность возврата суммы залога переходит к новому наймодателю. Поэтому при окончании договора на аренду он будет обязан выплатить арендатору сумму залога с учетом набежавших процентов.
– Что произойдет с залогом, если домовладелец объявит себя банкротом?
– Новелла по жилищному праву 2009 года содержит модель залога, которая должна обеспечивать сохранность суммы залога арендатора в случае банкротства домовладельца. Для этого существует право на отделение (Absonderungsrecht). Согласно этому праву, если в случае банкротства арендодателя продается его недвижимое имущество, то конкурсный ликвидатор должен передать залог арендатора новому собственнику. Эта сумма не относится к имуществу обанкротившегося домовладельца, а потому не является частью конкурсной массы.
