Банки занимаются финансовыми операциями, а не куплей-продажей недвижимости. Если кредит не погашается, банк, конечно, изымет квартиру, под которую дал кредит, но понесет при этом определенные убытки, а именно:
– за время, пока квартира не продана, банк не получает процентов по кредиту;
– чем дольше квартира не продается, тем больше убытков, и поэтому любой банк стремится такую квартиру побыстрее продать;
– всем понятно, что быстро продать дорогую недвижимость можно только с потерей в цене.
Если банк предоставит кредит на полную стоимость жилья, а заемщик не сможет погашать кредит, изъятие жилья и его реализация однозначно завершится для банка убытками. Кстати, нынешний финансовый кризис начался в Америке именно по этой причине.
Австрийские банки всегда были более консервативны, чем американские, и никогда легкомысленно не предоставляли населению кредиты. К банковским критериям достаточной платежеспособности заемщика относятся следующие показатели:
– получатель кредита должен оплатить не менее 20% стоимости квартиры своими деньгами;
– заемщик должен иметь регулярный доход (зарплату) в размере, как минимум в два раза превышающем месячные платежи по кредиту.
Ко мне, как финансовому консультанту, периодически обращаются люди за разъяснением, почему банк отказывает в кредите, – разве банк не понимает, что люди, недотягивающие до банковских критериев кредитоспособности, все равно платят арендную плату за съемную квартиру в размере, не меньшем, чем платежи по кредиту в случае покупки такой же квартиры. Такие рассуждения верны только с арифметической точки зрения. Если арендатор квартиры не сможет платить арендную плату, его выселят из квартиры и сдадут ее новым жильцам. Владелец квартиры ничего не теряет: как он владел квартирой, так и владеет ею дальше. Если неплатежеспособным оказывается купивший квартиру в кредит, то после его выселения банку никто не возвращает кредитные деньги. Банк вместо денег остается с квартирой, которую он не собирался приобретать, и ему предстоят все хлопоты по ее реализации, сопряженные с вышеописанными убытками.
Читатели, прочитавшие эти строки, могут представить себе, каково получить кредит, если квартира не передается банку в залог. С такой проблемой сталкиваются люди, желающие получить кооперативную квартиру (Genossenschaftswohnung). При вступлении в такой кооператив права собственности на квартиру не возникает, соответственно квартиру невозможно передать банку в залог. Паевой взнос в кооператив может составлять несколько десятков тысяч евро, и многим эту сумму можно мобилизовать только с помощью банковского кредита. Однако далеко не все австрийские банки соглашаются финансировать паевые взносы. Тем более неожиданно, что одна из австрийских сберегательных касс АБФ (ABV – Allgemeine Bausparkasse) недавно объявила о новом для себя виде кредитования – предоставлении ссуд на оплату паевых взносов для жилищных кооперативов.
О том, чем занимаются в Австрии строительные сберкассы, писалось неоднократно. Их кредитная политика очень консервативна и сопровождается архаичной процедурой. Тот, кто хочет получить кредит на жилищное строительство, должен сначала открыть в сберкассе так называемый строительный накопительный счет (Bausparen) и в течение 6 лет производить небольшие взносы. После выполнения этого необходимого условия можно подать заявку на кредит, которая обычно удовлетворяется не ранее, чем через полтора года. Если коренное австрийское население и склонно к долгосрочному планированию своих жилищных потребностей, то новым переселенцам в Австрию, которые прожили значительную часть жизни в других странах, еще ждать более 7 лет возможности получения кредита в сберкассе обычно представляется мало заманчивым. Поэтому кредиты строительных сберкасс среди «ауслендеров» мало популярны, даже несмотря на их льготные условия.
Кредиты сберкассы АБФ для вступления в жилищные кооперативы являются разительным контрастом к традиционной консервативной политике. Такие кредиты по-прежнему даются только лицам, имеющим строительный счет в сберкассе, однако в случае отсутствия такового, допускается открытие счета при обращении за кредитом. Какие-либо сроки ожидания также отсутствуют. Кредитные заявки рассматриваются незамедлительно. Сумма кредита ограничена 80% размера паевого взноса. Максимальный срок кредита составляет 15 лет. Процентная ставка плавающая, но ограничена верхним и нижним пределом – 7 и 3 процента годовых соответственно. Сейчас ставка составляет 4,5%. Для сравнения стоит напомнить, что в начале апреля текущего года Европейский центральный банк снизил учетную ставку по кредитам коммерческим банкам до 1,25%, что дает возможность получения населением обычных ипотечных кредитов (под залог жилья) по ставке около 3%.
Если вы, уважаемые читатели, заинтересовались этими вопросами, обращайтесь в консультационный пункт Всеавстрийской ассоциации российских соотечественников по телефону 01-513 07 03 или напрямую к финансовому консультанту по номеру 0699-11706995.
Дмитрий Назаров
