Если у вас нет приятелей, которые наслышаны о каком-то объекте недвижимости, если ни один из ваших знакомых не сдает (не продает) подходящий вам дом или квартиру, если вы не нашли ни одного подходящего частного объявления в печатных изданиях или в Интернете, вам придется обратиться к маклерам. В Австрии существует огромное количество контор по недвижимости, среди которых, кстати, есть и такие, где кто-то из сотрудников говорит по-русски. Итак, изучив объявления риэлторских фирм и найдя подходящие вам объекты, вы звоните маклеру, который ведет вас на осмотр объекта недвижимости.
Каким бы милым и дружелюбным ни был маклер, вы должны помнить, что он не ваш друг или родственник, и его задача – сдать или продать вам недвижимость, грубо сказать – ТвпаритьУ ее вам и заработать при этом немалые деньги. Чем выше стоимость объекта, тем больше зарабатывает маклер. Здесь хотелось бы оговориться: конечно же, есть среди маклеров и добросовестные, честные люди.
Когда вы позвоните по телефону маклеру и станете договариваться с ним об осмотре объекта, маклер, скорее всего, захочет прислать вам предложение по факсу или по электронной почте, соответственно запишет ваш номер или электронный адрес. Есть более осторожные люди, которые предпочтут прислать вам сведения по почте, при этом узнав ваш адрес. Это нормально. Чаще всего работник риэлторской конторы по телефону договаривается с клиентом о времени осмотра интересующего его объекта и о месте встречи – обычно внизу, у дверей дома.
Показ объекта проходит либо в присутствии хозяина, либо в его отсутствие, когда у маклера есть все ключи. Советуем вам взять кого-нибудь с собой – вдруг впоследствии понадобятся свидетельские показания. Во время осмотра вам могут дать подписать некий документ, в котором говорится, что вы смотрели объект по такому-то адресу и обязуетесь не передавать этот адрес третьему лицу, минуя маклера. При осмотре вас могут торопить с решением, говоря, что имеются другие клиенты, которые интересуются этим объектом. Сразу сказать ТдаТ можно только в том случае, если вы хорошо знаете конъюнктуру и понимаете, что сделка действительно выгодна, либо наконец нашли то, что давно и безуспешно искали.
Следующий этап переговоров – это подписание предложения или предварительного контракта. Если вы сомневаетесь в своих знаниях немецкого языка, обязательно сделайте перевод контракта. Обратите внимание на сумму, которую берет за свои услуги маклер. Если вы снимаете недвижимость на 1 год, он может получить не больше 1-й месячной арендной платы, на период до 3-х лет – не более 2-х оплат, на более продолжительное время, включая бессрочную аренду – не более 3-х оплат.
Обычно арендодателю называется сумма брутто, которую он должен ежемесячно выплачивать хозяину. Она складывается из самой арендной платы, которую кладет себе в карман владелец недвижимости, коммунальных услуг, которые получает городское хозяйство, и налога на эти суммы. Если квартира частная, то налог на арендную плату равняется 10%, если это офис, то начисляется 20% НДС. Налог на коммунальные услуги составляет 20%.
Раньше маклер к сумме ТбруттоУ (сумме, включающей налоги) прибавлял еще свои 20% НДС, и таким образом в его гонорар был включен налог на налог. Законы уже давно изменились: первый налог в расчет не принимается, а вот маклеры, как правило, об этом ТзабываютУ. Но если вы эту ТошибкуТ заметите, извинятся и сумму пересчитают в вашу пользу. Итак: арендная плата (Miete) плюс коммунальные услуги (Betriebskosten – BK) минус все налоги – и только после этого маклер может начислять 20% НДС. Фирме они возвращаются, частному лицу, к сожалению, нет.
Подписывая предложение маклера (Anbot), на всякий случай сделайте приписку, что-то вроде Тесли все условия подойдутТ или Тесли не будет веских оснований для отказа от контрактаТ. Вычеркните условие выплаты задатка, – при невыполнении вами контрактных обязательств он вряд ли к вам вернется.
Обратите внимание на условия выплаты гонорара – она должна состояться не раньше процедуры передачи ключей. Обязательно спросите у маклера официальный счет!
При покупке недвижимости маклеру полагается выплатить до 3% ее стоимости. Если недвижимость дорогая, обязательно торгуйтесь, ведь обычно маклер получает плату и с продавца.
Не забывайте, что иностранец становится владельцем недвижимости только после положительного решения специальной комиссии (Grunder-werbskommission). При составлении договора с риэлтором укажите обязательный возврат суммы, выплачиваемой ему при подписании договора купли-продажи, в случае отрицательного решения комиссии. Лучше же посреднические проценты маклеру заплатить после вынесения решения. Если комиссия вам откажет, контракт купли-продажи будет аннулирован – проще заплатить по факту положительного решения комиссии, чем пытаться получить уплаченную маклеру сумму обратно.
И еще один совет: все договоренности оформляйте в письменном виде. Если вам пообещали сделать ремонт, обновить сантехнику или выполнить ваши дополнительные требования, это должно быть зафиксировано письменно, причем на официальном бланке.
Венское сервис-бюро
Каким бы милым и дружелюбным ни был маклер, вы должны помнить, что он не ваш друг или родственник, и его задача – сдать или продать вам недвижимость, грубо сказать – ТвпаритьУ ее вам и заработать при этом немалые деньги. Чем выше стоимость объекта, тем больше зарабатывает маклер. Здесь хотелось бы оговориться: конечно же, есть среди маклеров и добросовестные, честные люди.
Когда вы позвоните по телефону маклеру и станете договариваться с ним об осмотре объекта, маклер, скорее всего, захочет прислать вам предложение по факсу или по электронной почте, соответственно запишет ваш номер или электронный адрес. Есть более осторожные люди, которые предпочтут прислать вам сведения по почте, при этом узнав ваш адрес. Это нормально. Чаще всего работник риэлторской конторы по телефону договаривается с клиентом о времени осмотра интересующего его объекта и о месте встречи – обычно внизу, у дверей дома.
Показ объекта проходит либо в присутствии хозяина, либо в его отсутствие, когда у маклера есть все ключи. Советуем вам взять кого-нибудь с собой – вдруг впоследствии понадобятся свидетельские показания. Во время осмотра вам могут дать подписать некий документ, в котором говорится, что вы смотрели объект по такому-то адресу и обязуетесь не передавать этот адрес третьему лицу, минуя маклера. При осмотре вас могут торопить с решением, говоря, что имеются другие клиенты, которые интересуются этим объектом. Сразу сказать ТдаТ можно только в том случае, если вы хорошо знаете конъюнктуру и понимаете, что сделка действительно выгодна, либо наконец нашли то, что давно и безуспешно искали.
Следующий этап переговоров – это подписание предложения или предварительного контракта. Если вы сомневаетесь в своих знаниях немецкого языка, обязательно сделайте перевод контракта. Обратите внимание на сумму, которую берет за свои услуги маклер. Если вы снимаете недвижимость на 1 год, он может получить не больше 1-й месячной арендной платы, на период до 3-х лет – не более 2-х оплат, на более продолжительное время, включая бессрочную аренду – не более 3-х оплат.
Обычно арендодателю называется сумма брутто, которую он должен ежемесячно выплачивать хозяину. Она складывается из самой арендной платы, которую кладет себе в карман владелец недвижимости, коммунальных услуг, которые получает городское хозяйство, и налога на эти суммы. Если квартира частная, то налог на арендную плату равняется 10%, если это офис, то начисляется 20% НДС. Налог на коммунальные услуги составляет 20%.
Раньше маклер к сумме ТбруттоУ (сумме, включающей налоги) прибавлял еще свои 20% НДС, и таким образом в его гонорар был включен налог на налог. Законы уже давно изменились: первый налог в расчет не принимается, а вот маклеры, как правило, об этом ТзабываютУ. Но если вы эту ТошибкуТ заметите, извинятся и сумму пересчитают в вашу пользу. Итак: арендная плата (Miete) плюс коммунальные услуги (Betriebskosten – BK) минус все налоги – и только после этого маклер может начислять 20% НДС. Фирме они возвращаются, частному лицу, к сожалению, нет.
Подписывая предложение маклера (Anbot), на всякий случай сделайте приписку, что-то вроде Тесли все условия подойдутТ или Тесли не будет веских оснований для отказа от контрактаТ. Вычеркните условие выплаты задатка, – при невыполнении вами контрактных обязательств он вряд ли к вам вернется.
Обратите внимание на условия выплаты гонорара – она должна состояться не раньше процедуры передачи ключей. Обязательно спросите у маклера официальный счет!
При покупке недвижимости маклеру полагается выплатить до 3% ее стоимости. Если недвижимость дорогая, обязательно торгуйтесь, ведь обычно маклер получает плату и с продавца.
Не забывайте, что иностранец становится владельцем недвижимости только после положительного решения специальной комиссии (Grunder-werbskommission). При составлении договора с риэлтором укажите обязательный возврат суммы, выплачиваемой ему при подписании договора купли-продажи, в случае отрицательного решения комиссии. Лучше же посреднические проценты маклеру заплатить после вынесения решения. Если комиссия вам откажет, контракт купли-продажи будет аннулирован – проще заплатить по факту положительного решения комиссии, чем пытаться получить уплаченную маклеру сумму обратно.
И еще один совет: все договоренности оформляйте в письменном виде. Если вам пообещали сделать ремонт, обновить сантехнику или выполнить ваши дополнительные требования, это должно быть зафиксировано письменно, причем на официальном бланке.
Венское сервис-бюро
