Знаете ли вы, что в 2021 году современные успешные семьи покупают новое жилье или переезжают загород? Это не случайно: цены на недвижимость в австрийской столице за последний год выросли в среднем на 6 %, а в секторе частных домов вокруг Вены – на 15 %, и этот рост продолжается.
В данной статье я, как профессионал в сфере недвижимости, поделюсь с вами пятью секретами, которые помогают моим клиентам.
1. Присмотритесь к квартирам в 21, 22 районах. Это два обширных по территории зеленых округа за Дунаем. Бытует мнение, что из-за огромного количества новых проектов и удаленности от центра квартиры в новостройках останутся нераспроданными. Но успешные семьи и инвесторы смотрят на 5–10 лет вперед и выбирают в 2021 году именно эти районы. Относительно низкие цены, по сравнению с центральными округами города, делают их очень привлекательными для покупки, а проданные уже сейчас квартиры в домах, которые построят только к 2023 году, говорят о положительной динамике заселения этих районов.
Средняя цена квадратного метра, по оценке IMMOunited, в новом доме в 2020 году здесь составляла 4 282 евро, на вторичном рынке – 3 761 евро, а в 7–9 районах, к примеру, – 6 415 евро и 4 466 евро соответственно.
Я и сама пять лет назад приняла решение переехать в городок на границе с 21 районом. Сыну на тот момент было три года. Те, кому приходилось выбирать детский сад в Вене, возможно, знакомы с полуподвальными помещениями в центре города, куда приходится отдавать детей, а также сталкивались с очередью в эти садики на несколько лет вперед. Посетив однажды Лангенцерсдорф, я с первого взгляда влюбилась в местный детский садик – светлое просторное одноэтажное здание с огромным собственным садом и непосредственной близостью к озеру. Тогда было принято решение переехать в этот городок. Сейчас у меня трое детей. Сын ходит в начальную школу, а дочки продолжают посещать тот самый садик. Каждый день, провожая их на занятия, я радуюсь принятому тогда решению.
Желание переехать загород появилось в 2020 году у многих. В связи с этим вырос спрос не только на квартиры в этих районах, но и на дома, расположенные чуть дальше в Нижней Австрии – в направлении Deutsch-Wagram и Gänserndorf. Там еще можно купить дом площадью 120 м2 со своим садом за 400 тыс. – 500 тыс. евро, что сравнимо с ценой 100-метровой квартиры в центральных районах Вены. В прошлом году у меня было три клиента, которые искали квартиру в центре, но, увидев такие дома, остановили свой выбор на них.
Решающим фактором для семей с детьми часто становится качество школьного образования в небольших городках вокруг Вены. Оно ничуть не уступает столичному, а в некоторых случаях превосходит его.
2. Не храните деньги в банке, а вкладывайте их туда, где ваш капитал будет прирастать. Недвижимость в 2021 году будет привлекательнее любого банковского вклада в евро или долларах. В прошлом году из-за снижения центральными банками ставок до нуля вклады перестали приносить доход. Экономисты Bloomberg утверждают, что в ближайшие 5–7 лет ставки повышаться не будут и, следовательно, классические банковские вклады не будут приносить доход. Человек, у которого есть сбережения, не может долго хранить деньги наличными, поскольку инфляция съест его накопления. Для того чтобы они медленно не сгорали, нужен минимальный доход в 2 % годовых. В этом случае ваши деньги не теряют в стоимости. Таким образом, люди со сбережениями поставлены перед выбором, куда вкладывать деньги без больших рисков. Недвижимость выгодно отличается тем, что приносит и постоянный доход, и остается с вами. С моими клиентами в 2020 году мы закрывали сделки доходностью в 3,25 % годовых в евро.
3. Рассмотрите ипотеку. Я часто слышу от клиентов, имеющих достаточно собственных средств для покупки недвижимости, что они не хотят связываться с банками и брать кредит.
В данном случае я всегда объясняю, что кредит помогает вам нарастить ваш капитал и впоследствии получить гораздо более крупный портфель, нежели один объект, купленный на собственные средства. Так, семья из Минска, имевшая 400 тыс. евро, следуя этой схеме, взяла ипотеку и купила три квартиры вместо одной. В одной они живут, а две сдают. Деньги от сдачи идут на покрытие платежей по ипотеке. Самое главное в этой ситуации, что, когда через 20 лет они выплатят кредит, в их собственности будут три квартиры вместо одной. Теперь они решают, передать потом эти квартиры сыну и дочери или сдавать их далее, получая прибавку к семейному доходу.
4. Покупайте небольшие квартиры с компактной планировкой, если намерены их сдавать. Наибольшим спросом для съема в 2021 году пользуются объекты площадью не более 50 м2, поскольку, по статистике, 44 % домохозяйств в Вене являются одиночными и венцы с удовольствием арендуют квартиры такой площади.
Студенты и молодые пары также предпочитают снимать подобные объекты недвижимости. Планировка должна быть с минимумом переходов и коридоров. В ноябре я видела квартиру в новостройке, где пройти в спальню из гостиной можно было только через ванную комнату. Такие планировки встречаются нередко, и подобные квартиры могут до года оставаться свободными на рынке – как для покупки, так и для сдачи. Я предлагаю своим клиентам объекты с современной удобной планировкой, которые сдаются в течение одного-трех месяцев.
Остановите свой выбор на квартирах, расположенных до третьего этажа. В среднем подобный объект будет стоить на 20 тыс. евро дешевле, чем аналогичная квартира на пятом этаже. Это не только сэкономит деньги, но и повысит доходность от сдачи.
Одна моя клиентка покупала квартиры для сдачи в аренду и выбирала объекты на высоких этажах, следуя своей старой привычке. Однако после исследования рынка мы выбрали две квартиры на нижних этажах. Сэкономленные 40 тыс. евро позволили купить хорошую кухню с техникой Miele и мебель. В одной из квартир живет хозяйка, а вторую она сдает. При этом арендную плату ей платят ровно такую же, какую она получила бы, сдав более дорогую квартиру на высоком этаже.
5. Всегда обращайте внимание, возвращен ли государственный кредит на постройку здания. Многие из вас слышали и не раз сталкивались со статьями и рекламой в интернете, предлагающими проверить, не слишком ли высокую аренду вы платите. Здесь нужно быть предельно осторожными и не стать жертвой арендаторов. Известен прошлогодний случай, когда арендатор съехал из квартиры после десяти лет аренды и обратился в магистрат с просьбой проверить правильность назначенной ему ранее арендной платы. Хозяина недвижимости обязали вернуть бывшему арендатору 42 тыс. евро за последние десять лет сдачи квартиры. В некоторых зданиях сумма аренды регулируется законом.
Аренда в Вене делится на три типа. Первый полностью регулируется законом об аренде Mietrechtsgesetz. Сюда в первую очередь относятся старинные дома – Altbau, а также некоторые здания, которые были построены при поддержке государства. Квартиры в таких домах можно сдавать по определенной государством арендной ставке, превышение которой грозит разбирательством с арендатором и возвратом ему части суммы, уплаченной свыше положенной арендной платы. Причем если договор был заключен на ограниченный срок, то есть не был бессрочным, арендатор имеет право обратиться в суд в течение шести месяцев после окончания его срока и вернуть деньги за последние десять лет.
Если вы планируете сдавать купленную квартиру, то лучше сконцентрировать усилия на поиске домов, построенных после 1953 года. При этом нужно обязательно проверить, финансировало ли государство возведение данного объекта. И если да, то когда был возвращен этот кредит. От этого будет зависеть величина возможной арендной платы. Здесь я всегда рекомендую проконсультироваться со специалистом. Ведь от правильного выбора здания будет зависеть не только доходность вашей квартиры, но и ваше собственное спокойствие. Когда мои клиенты покупают квартиру для последующей сдачи, я всегда делаю дополнительный запрос в магистрат и министерство дигитализации, чтобы обеспечить покупателю спокойную дальнейшую работу с объектом.
Я люблю сотрудничать с клиентами, которые задумываются о своем будущем и хотят, чтобы оно было лучше, чем настоящее. Чтобы быть в курсе текущей ситуации, я регулярно прохожу курсы повышения квалификации и посещаю конференции.
Приглашаю вас к диалогу по телефону или электронной почте.
Подписывайтесь на мой «Инстаграм» – @immoloewin и «Фейсбук» – ImmoLöwin.
Желаю вам удачного года и успешных покупок!
Eлена Яковлева,
агент по недвижимости
+43 699 10975030
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.immoloewin.com
Instagram: @immoloewin
Facebook: ImmoLöwin
