Информация об аренде недвижимости в Австрии: зачем нужен риелтор, особенности договоров, регистрация по месту жительства
Аренда жилья – популярная форма проживания в Австрии. Если собственник должен нести расходы на содержание жилого имущества и его ремонт, арендатор от таких затрат освобожден. Конечно, арендодатель может скорректировать арендную плату в связи с улучшением жилищных условий, но даже в этом случае это не должно сильно ударить по кошельку жильца.
Кроме того, в Австрии арендатор находится под правовой защитой и выселить его без веской причины крайне затруднительно.
С какого возраста можно снимать квартиру в Австрии
Согласно австрийскому Закону об аренде, заключать договор с арендодателем могут лица старше 18 лет. Предусмотрено исключение для подростков от 14 до 18 лет, если выполнено одно из двух условий:
1. Есть письменное согласие от родителей или опекунов.
2. Регулярный доход юного арендатора достаточен для внесения ежемесячной арендной платы.
У второго условия есть уточнение по положению Общегражданского кодекса Австрии – доход подростка должен быть достаточным, чтобы не ставить под угрозу удовлетворение жизненных потребностей. Иными словами, молодой человек должен иметь деньги не только на квартиру, но и на еду, одежду и предметы первой необходимости.
Если финансов хватает только на оплату аренды, договор с арендодателем будет подписан в двустороннем порядке и получит юридическую силу только при согласии родителей. Кроме того, несовершеннолетний может жить с соседом старше 18 лет, на имя которого и заключается договор.
Нанимать ли риелтора?
Этот вопрос задает себе, пожалуй, каждый, кто планирует снять жилье в аренду. И здесь однозначного ответа нет. Аренда квартиры без риелтора выглядит на первый взгляд дешевле, но… Особо привлекательные объекты можно найти только через агента. Благодаря знанию рынка, он выберет оптимальный вариант в соответствии с пожеланиями арендатора.
При аренде квартиры через риелтора следует иметь в виду, что он берет комиссию за свою работу. Сумма может составлять не более двух ежемесячных арендных платежей. Если риелтор выступает в качестве двойного агента, представляя интересы и арендатора, и арендодателя, затраты на него делятся поровну.
Но если вы все-таки хотите сэкономить на поиске квартиры, тогда запаситесь терпением. Придется мониторить сайты по недвижимости, куда выкладывают сотни и тысячи частных объявлений, и самостоятельно изучить все тонкости при заключении договора аренды.
В Австрии прямое взаимодействие арендатора и арендодателя надежно защищено законами, так что главное здесь – максимально проинформировать друг друга об эксплуатационных расходах, условиях оплаты, размере арендной платы, правилах дома и т. д.
Три фактора поиска и предварительные вопросы
Перед началом поиска подходящей квартиры определитесь с важными моментами:
• размером жилплощади;
• местоположением;
• стоимостью аренды.
Они станут ключевыми ориентирами для поиска.
Затем составьте для себя список контрольных вопросов:
• Я хочу жить один или с соседями?
• Нужны ли мне: подвал или чердак; бассейн, терраса или сад; гараж или парковочное место?
• Должна ли быть в квартире максимально оборудованная кухня?
• Как должна быть обустроена ванная комната?
• Могу ли я взять с собой домашнее животное?
• Что мне нужно в непосредственной близости от квартиры – магазины, парк, детский сад, школа, автобусные остановки?
Осмотр недвижимости
При осмотре можно оценить состояние квартиры, например, в каком виде пол и стены, работают ли дверные замки и ручки, насколько плотно закрываются окна и пр. Все обнаруженные дефекты арендатор и арендодатель отмечают в специальном протоколе, на который можно смело опираться при разрешении возможных споров. В нем также указывают количество переданных ключей от дома и показания счетчиков.
Также при осмотре можно выявить и внешние факторы: сильный шум, раздающийся со стройплощадки или от машин за окном, насколько комнаты освещаются солнцем. Поскольку даже в небольшой квартире приходится учитывать огромное количество деталей, осмотр жилища лучше не проводить одному.
Естественно, арендатора ждут и встречные вопросы со стороны собственника. В первую очередь арендодатель интересуется финансовой состоятельностью жильца, может ли он позволить себе расходы на квартиру.
Самый надежный способ доказать свою платежеспособность – предъявить выписку с банковского счета из вашей кредитной организации. Такой документ в разы увеличивает шансы получить съемное жилье.
Для несовершеннолетних арендаторов гарантом финансовых возможностей станет подтверждение родителей, что они смогут заплатить за аренду, если у ребенка не окажется средств.
Как подготовить договор аренды
На этапе подготовки договора большую помощь может оказать риелтор, который составит максимально корректный документ с учетом пожеланий, прав и обязанностей обеих сторон.
Обязательства сторон
Договор должен учитывать определенные положения закона. Например, арендодатель не может выселить арендатора без причины. Не допускается необоснованное увеличение арендной платы. При ее повышении арендодатель обязан ориентироваться на индекс арендной платы в соответствующем районе.
Самые спорные вопросы между сторонами касаются ремонта жилья. Отвечает арендатор квартиры в кондоминиуме за ремонт общей части дома? Должен он оплачивать ремонт котлов и нагревателей? Какие дефекты арендатор оплачивает сам, а какие компенсирует собственник?
При составлении договора крайне важно согласовать такие моменты, чтобы ни одна из сторон не несла чрезмерные расходы.
Например, незначительный ремонт – вроде протекающего крана или перегоревшего выключателя – оплачивает арендатор, если не обговорено иное. А вот за обслуживание бойлера или газовой колонки отвечает арендодатель.
Срок действия договора
Договор аренды может быть ограниченным по времени или бессрочным. В первом случае стороны связаны сроками на 5 или 10 лет.
Досрочное расторжение такого договора возможно только по истечении первого года проживания с обязательным уведомлением за три месяца до расторжения. Бессрочный договор можно расторгнуть в любой момент.
Подписание договора
При заключении письменного договора аренды присутствие адвоката или нотариуса необязательно. Более того, в Австрии нет четких, законодательно зафиксированных форм соглашения об аренде. Ориентировочный шаблон договора можно найти на любом сайте по недвижимости.
Прежде чем поставить подписи, стороны должны тщательно проверить обе копии документа на предмет расхождений. К этому моменту необходимо согласовать ключевые вопросы:
1. Что входит в аренду: например, только дом или еще и прилегающий к нему сад.
2. Размер страхового депозита: сумма, которую в начале аренды получает арендодатель для возмещения возможного ущерба.
3. Эксплуатационные расходы и порядок их оплаты.
4. Сумму аренды и порядок ее оплаты.
5. Условия расторжения договора аренды.
6. Правила дома: например, использование балкона для приготовления барбекю или курение в квартире.
Все устные договоренности учитывают в письменном соглашении. Также в документе нужно указать контактные данные сторон. Копии соглашения следует хранить в течение всего срока аренды.
Регистрация по новому месту жительства
Как только арендатор въехал в квартиру, ему необходимо официально оформить проживание. Он должен в течение трех дней зарегистрироваться в местном органе учета. Как правило, за это отвечает специальное отделение муниципалитета или муниципальный совет.
Зарегистрироваться можно лично или по почте. Для этого достаточно скачать и заполнить специальную регистрационную форму Meldezettel. Постановка на учет по месту жительства в Австрии бесплатная. При смене жилья арендатор сообщает об этом банку и страховой компании. Кроме этого, если у арендатора есть машина в собственности, ее также необходимо перерегистрировать в офисе страховой компании.
Заключение
Для потенциальных арендаторов жилья в Австрии мы составили чек-лист. Он поможет подготовиться к поиску жилья и заключению договора.
1. Какое жилье необходимо. Район, возраст дома, площадь квартиры и т. д.
2. Финансовые возможности. Бюджет стоит планировать с учетом арендной платы, коммунальных платежей, счетов за телефон, ТВ и интернет, транспортных расходов.
3. Дополнительные расходы. Во сколько обойдется переезд, какие предметы домашнего обихода придется докупить, понадобится ли небольшой ремонт.
4. Время первого посещения.
5. Осмотр квартиры. Убедитесь в том, что сведения в рекламном объявлении полностью соответствуют реальным условиям проживания.
6. Протокол аренды. В него следует подробно внести мельчайшие замеченные дефекты пола, стен, потолков, мебели, сантехники и т. д.
7. Страхование недвижимости. Это позволит решить споры между жильцом и арендодателем, если жилью будет нанесен ущерб.
По материалам https://iminproperty.com
