Аукционы недвижимости в Австрии

Искать совета у русскоязычного агента в Австрии в данном случае нет ни малейшего смысла, поскольку русскоязычный риэлтор (Makler), как правило, не обладает адекватным опытом в данном вопросе, выступая по большей части лишь переводчиком хозяина агентства, который сам с аукционов «кормится» и ни в коем случае не позволит допускать клиентов напрямую к «кормушке». Но можно изучить проблематику аукционов самостоятельно, методом проб и ошибок, полагаясь на свой природный ум, смекалку и личную удачу.
В данном эссе я дам несколько ключевых рекомендаций, которые помогут всем желающим выгодно купить и выгодно продать — сделать первые шаги в этой интересной, захватывающей игре, в которой нечего терять, кроме собственного времени.
В последние годы в связи с мировым финансовым и экономическим кризисом на аукционы недвижимости выходит все большее количество объектов. Связано это, прежде всего, с тем, что владельцы недвижимости, потеряв работу или источник дохода, оказываются не в состоянии выплачивать взятые под недвижимость кредиты и ипотечные залоги; также сюда можно добавить банкротство предприятий. В результате всего этого высвобождается большое число объектов недвижимости различного размера и качества на любой вкус.
Участвовать в аукционах недвижимости по австрийским законам могут все — как физические, так и юридические лица, а также группы покупателей, объединенные общим интересом, так называемые Bietergemeinschaften.
Информацию по текущим аукционам можно получить из первоисточника в районных судах (Bezirksgericht), в которых существует некая заветная комната, где находятся подробные судебные акты грядущих распродаж. В приемные часы эти акты доступны для ознакомления. Например, в районном суде 15-го района Вены — в комнате под номером А213, и открыта она для публики по рабочим дням суда с 8.30 до 12 часов.
Информация об аукционах также разбросана по Интернету. Например, на сайтах www.immobilien.net,  www.willhaben.at,  www.bazar.at, равно как и на многих других, можно найти сообщения об аукционах.
Однако проще всего зайти на сайт www.zwangsversteigerung.at и подписаться на печатные каталоги по аукционам Австрии, Швейцарии или Германии, выходящие каждые несколько недель и содержащие достаточно подробную информацию по всем интересующим вас вопросам. Получив такой каталог по почте, вы можете спокойно и неторопливо изучать его дома на диване или в кресле-качалке за чашечкой кофе.
Участвовать в аукционах недвижимости вы можете даже не поднимаясь с дивана, поскольку по судам не обязательно надо ходить лично, за вас это может сделать ваш представитель или доверенное лицо, главное — дать ему точные указания, когда надо остановиться в процессе торга, так как платить в итоге придется вам.
Доверенное лицо или представитель обязан иметь при себе нотариально заверенную бумагу (Vollmachturkunde) под названием Spezialvollmacht (специальная доверенность). Ее можно оформить в суде или у нотариуса при предъявлении паспорта или удостоверения личности. Если доверителем является юридическое лицо, должна быть также представлена выписка из фирменного регистра (Firmenbuchauszug).
Покупать недвижимость, равно как и любые другие вещи, не глядя можно, но лучше все же внимательно и лично познакомиться с объектом до участия в аукционе. Суд гарантирует заинтересованным лицам возможность осмотреть выставляемые на продажу объекты. Осмотр (Besichtigung) зачастую назначается в какие-то определенные дни и часы для всех заинтересованных лиц, однако объекты можно смотреть и в индивидуальном порядке, но только заранее, не позднее двух недель до аукциона.
Залог (Vadium) для участия в аукционе составляет 10 % от оценочной стоимости объекта. О формах и времени внесения залогов лучше всего узнать в суде, поскольку за неправильное внесение залога и за участие в аукционах без залога предусмотрены довольно высокие штрафы (до 10 тыс. евро). Также необходимо своевременно выяснить вопрос с покупкой недвижимости на иностранное лицо, не являющееся гражданином Австрии или одной из стран Евросоюза.
Торг начинается с минимальной цены (Geringste Gebot), обычно это половина от оценочной стоимости (Schätzwert), которая, в свою очередь, составляет около половины от рыночной цены. В том случае, если предложения участвующих в торгах покупателей не превысили трех четвертых от оценочной стоимости объекта, судья может перенести торги или назначить четырнадцатидневный срок для повышения ставок (Überbotfrist).
Если недвижимость досталась вам, тогда в течение двух месяцев нужно внести остаточную сумму на специальный счет, а также заплатить судебные издержки плюс 1,1 %  налога от суммы покупки за регистрацию в поземельной книге (Bücherliche Einverleibung) и 3,5 % налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbssteuer).
В суде перед аукционом вы увидите объявление, гласящее по-русски следующее:
ЗАПРЕЩЕННЫЕ СГОВОРЫ /
ПЕРЕДАЧА ДЕНЕГ ДО АУКЦИОНА
Возможно, перед аукционом к вам обратятся некие «господа», которые станут угрожать, что они начнут повышать ставки, если вы не заплатите им определенную сумму. Подобные договоренности считаются незаконными. Вы не должны никому ничего платить. Вы можете указать на этих «господ» исполнительному судье, который позаботится об их удалении.
И не удивляйтесь, если эти пресловутые «господа» к вам действительно подойдут в сумрачных кулуарах судебных коридоров, где, переминаясь с ноги на ногу, нервно толпятся любители легкой наживы, ожидая начала торгов.
Вот и решайте сами – платить ли этим «господам» или указать на нехороших «господ» исполнительному судье…
А не лучше ли просто «сделать ноги», чтобы спокойно листать на досуге каталог аукционов за чашечкой кофе в кресле-качалке у себя дома?!
Др. Владимир Толстой,
TOLSTOJ-PROPERTIES.INFO
Wien – London – Mocквa