Градостроительное право, а также сделки в сфере недвижимости являются важными правовыми категориями при приобретении недвижимости в Австрии. Данные материи входят в компетенцию федеральных земель Австрии, так же как право, регулирующее строительство, в соответствии с основным положением статьи 15 абзаца 1 Конституции Австрии.
До вступления Австрии в Европейский союз 1 января 1995 года высшие судебные инстанции постоянно рассматривали ограничения, касающиеся сделок с недвижимостью, в частности с землями сельскохозяйственного и лесного назначения. Кроме того, обжаловались решения административных органов, а также решения районных судов по поземельной книге при приобретении недвижимости иностранцами. Суд европейских сообществ в деле «Клаус Конле против Австрийской Республики» принял решение от 1.06.1999 на основании ходатайства о вынесении предварительного судебного решения и вопросов австрийских судов в отношении сделок в области земельных участков, предназначенных для строительства, а также земельных участков с зелеными насаждениями. Впоследствии Суд европейских сообществ вынес судебные решения, указывающие направления для дальнейшего развития права в сфере сделок с недвижимостью австрийских федеральных земель.
Приоритетное применение права Европейского сообщества, при его сопоставлении с внутригосударственными австрийскими правовыми нормами, которые противоречат европейскому праву, приводит к либерализации законов австрийских федеральных земель в области сделок с недвижимостью. В связи с законодательной несправедливостью, названные противоречия также не в последнюю очередь приводят к уклонению от требований о возмещении ущерба от государства.
Сфера защиты свободы капитала в соответствии со статьей 63 Договора о функционировании ЕС (ранее статья 56 Договора об учреждении Европейского сообщества) охватывает, в соответствии с положениями директивы ЕЭС № 88/361 о движении капитала, общие вопросы инвестиций в сфере недвижимости, а также иные вложения денежных средств. Кроме того, защита свободы капитала дополняет присущий этой свободе запрет дискриминации.
Суд европейских сообществ также разъяснил в судебном решении «Конле» отношение свободы движения капиталов к иным свободам права Европейского сообщества относительно сделок с недвижимостью. Свобода движения капиталов гарантирует широкое право осуществления инвестиций в недвижимость в независимости от цели приобретения прав. В связи с этим приобретение места жительства для «свободного времяпрепровождения» в Австрии может базироваться на свободе движения капиталов.
Что касается сделок с земельными участками, позиция Суда европейских сообществ содержится в судебном решении «Маргарете Оспельт и семейный фонд «Шлоессле Вайссенберг». Суд европейских сообществ четким образом подтвердил законность существующих ограничений законодательства федеральных земель в отношении форм разрешений, требований для получения указанных разрешений, а также так называемое регулирование заинтересованных лиц.
Суд европейских сообществ установил, что противоречащим европейскому праву является самостоятельное управление недвижимостью, а также требование иметь место жительства в том случае, когда предыдущий собственник объекта недвижимости не осуществлял управление недвижимостью самостоятельно.
В судебном решении от 25.1.2007 «Фестерзен» Суд европейских сообществ повторно подтвердил законное требование о месте жительства для приобретения сельскохозяйственных земельных участков как недопустимое ограничение свободы движения капиталов, а также свободы передвижения (свободы поселений) в соответствии со статьей 2 протокола № 4 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.
При приобретении недвижимости в Австрии лицами, не являющимися ни гражданами Австрии, ни ЕС (граждане «третьих государств»), примечательным является постановление Административного суда Австрии от 21.11.2003. Данное судебное решение затрагивает правила, требующие либерализации при движении капиталов с «третьими странами». Либерализация предусмотрена статьей 57 абзацем 1 Договора об учреждении Европейского сообщества (ныне статья 63 абзац 2 Договора о функционировании ЕС). Ограничение сделок с недвижимостью для граждан «третьих государств» имеет место в сфере применения свободы движения капиталов. При том что поддержание или применение имеющихся ограничений движения капиталов с «третьими» странами для Австрии возможно до 31.12.1994.
Для граждан «третьих государств», равно как для граждан ЕС, а также Европейского экономического пространства, возрастающее значение приобретают основные права и свободы Договора о функционировании ЕС, которые упомянуты в Конвенции по правам человека и в Хартии ЕС по правам человека. Прежде всего, в сфере наличия дополнительного второго места жительства либо места жительства для «проведения свободного времени». Законодательные нововведения и ограничения при приобретении недвижимости обосновывают противоречащее основным правам вторжение в свободу права собственности, а также охрану места жительства, свободу передвижения, а также запрет дискриминации.
В целом в практике судебных решений наметилась тенденция: не только практика высших судебных инстанций Австрии, но также иностранных высших судебных инстанций показывает прогрессирующее расширение защиты основных прав при приобретении и прежде всего при использовании земельных участков, предназначенных для строительства. Обязательному рассмотрению в достаточном количестве подлежат интересы всего австрийского общества (защита и охрана окружающей среды, обеспечение безопасности земельных участков, предназначенных для строительства).
М. Сорокин
