Как практически и во всех государствах Евросоюза, в Австрии существуют правовые ограничения на приобретение недвижимого имущества иностранцами. Исходя из опыта юридических консультаций, автор хотел бы выделить прежде всего следующие вопросы:
1. Место нахождения приобретаемого земельного участка
Австрия – это федеральное государство, и поэтому наряду с федеральным законодательством здесь существуют законодательства на уровне (девяти) федеральных земель. Важным примером являются законы, регулирующие приобретение земельной собственности иностранцами. Практически это означает, что дать общую консультацию о том, как граждане стран СНГ могут приобрести недвижимость в Австрии, сразу невозможно. Сначала следует выяснить, на территории какой федеральной земли находится приобретаемый земельный участок и ознакомиться с законодательством данной федеральной земли.
Большинство законов о приобретении недвижимого имущества иностранными гражданами относительно похожи между собой. Исключением однако являются сравнительно строгий закон в Тироле и относительно либеральный закон в Вене. Обобщая, можно отметить, что западные федеральные земли (Тироль, Форарльберг и Зальцбург) имеют более строгие законы, чем остальные земли. Это объясняется прежде всего близостью к Германии и желанием многих платежеспособных немецких граждан приобрести дачу в австрийских горах.
2. Случаи, при которых иностранцам выдают разрешение на приобретение недвижимого имущества
Нужно сказать, что в принципе иностранцам не запрещено приобретать недвижимость, но на это они должны получить специальное разрешение. Оно необходимо не только для покупки земельных участков, домов и квартир в целях избежания нарушений закона, но и для приобретения иностранным гражданином определенных прав пользования собственностью. В некоторых федеральных землях нужно разрешение даже для того, чтобы получить право на залог. Учитывая различную формулировку законов федеральных земель, можно, обобщая их, тем не менее утверждать, что разрешение на покупку недвижимости выдается, если случай представляет народнохозяйственный или социальный интерес для Австрийской Республики. Что это значит? Народнохозяйственный интерес имеет место, когда, к примеру, вместе с недвижимым имуществом иностранец приобретает австрийское предприятие, которое по-другому не смогло бы себя содержать, или когда помещение необходимо для местонахождения иностранной фирмы. Социальный интерес присутствует, если иностранец уже имеет тесный контакт с Австрией и недвижимость необходима ему для проживания. Австрийские государственные ведомства считают, что контакт с Австрией имеет тот иностранец, у которого уже есть вид на жительство, или он состоит в браке с австрийским гражданином. Тесный контакт должен существовать уже в момент планирования приобретения недвижимости.
Одного желания покупателя постоянно проживать в Австрии недостаточно.
3. Кто считается иностранцем
Закон, естественно, касается иностранных частных лиц, то есть частных лиц с иностранным гражданством. Эта норма также действует относительно иностранных обществ (юридических лиц), а именно фирм, правление которых находится вне территории Австрии. Законодательства всех австрийских федеральных земель относят это понятие и к австрийским обществам, большей частью акций которых владеют иностранные физические или юридические лица, то есть к ним применяются те же законы, что и к иностранцам.
Определения понятия «иностранное участие» в отдельных федеральных землях очень строги, но и здесь в некоторых случаях существуют пробелы в законодательстве, которые можно использовать в своих интересах.
Широко распространенная практика привлечения австрийских граждан в качестве доверительных собственников рискованна: если станет известно об этой сделке, договор купли-продажи может быть аннулирован.
4. Преимущества для иностранцев из ЕС или для предприятий с местонахождением в Евросоюзе
Граждане стран ЕС или предприятия с местонахождением в Евросоюзе, согласно закону о приобретении недвижимого имущества иностранцами, могут приобретать недвижимость на тех же основаниях, что и австрийцы. Это также касается всех новых стран ЕС, включая Мальту и Кипр, и так называемых стран ЕЭП – Европейского экономического пространства, например, Лихтенштейна. От лиц или фирм из этих стран требуются оригинал подтверждения гражданства государства ЕС или регистрации фирмы в одном из государств Евросоюза. Только при наличии такого подтверждения (так называемого негативного подтверждения) возможна регистрация недвижимости в поземельной книге. Поэтому для иностранных обществ с местонахождением в нескольких странах имеет смысл приобретать недвижимость через общество, зарегистрированное в одной из стран ЕС (но не в Австрии) или же специально учредить для этого общество в одном из таких государств.
5. Дополнительные препятствия
Кроме вышесказанного следует также помнить, что во многих федеральных землях наряду с требованием разрешения на покупку недвижимости для иностранцев существуют и другие препятствия, которые действуют также и для австрийцев. Это касается прежде всего сельскохозяйственных и лесных участков. При покупке участков такого рода необходимо еще разрешение специальных органов власти, которые в интересах австрийского сельского хозяйства выясняют, не имеет ли какой-либо сельский житель более острую необходимость в данном земельном участке, чем покупатель. Также в некоторых федеральных землях, где не хватает участков земли для строительства жилых домов, в первую очередь обеспечивается местное население, а потом уже лица, желающие построить дачу. Поэтому для того, чтобы купить некоторые земельные участки, нужно сначала поселиться в данной местности.
В Вене таких ограничений не существует.
6. Сроки получения разрешения
Продолжительность процедуры и шансы на выдачу разрешения, как это было отмечено выше, в разных землях разные. Быстрее всего выносится решение в Вене, хотя и здесь нужно ждать в среднем от двух до трех месяцев.
7. Необходимость обращения к адвокату
В принципе подавать прошение на разрешение можно самостоятельно, без помощи адвоката. Если случай абсолютно ясный и государственное ведомство обязательно должно выдать разрешение, тогда не возникнет никаких проблем. Во всех остальных случаях имеет смысл проконсультироваться у австрийского адвоката, специализирующегося на вопросах недвижимости, или поручить ему сформулировать обоснование прошения.
Адвокат, д-р Александр Пач
1. Место нахождения приобретаемого земельного участка
Австрия – это федеральное государство, и поэтому наряду с федеральным законодательством здесь существуют законодательства на уровне (девяти) федеральных земель. Важным примером являются законы, регулирующие приобретение земельной собственности иностранцами. Практически это означает, что дать общую консультацию о том, как граждане стран СНГ могут приобрести недвижимость в Австрии, сразу невозможно. Сначала следует выяснить, на территории какой федеральной земли находится приобретаемый земельный участок и ознакомиться с законодательством данной федеральной земли.
Большинство законов о приобретении недвижимого имущества иностранными гражданами относительно похожи между собой. Исключением однако являются сравнительно строгий закон в Тироле и относительно либеральный закон в Вене. Обобщая, можно отметить, что западные федеральные земли (Тироль, Форарльберг и Зальцбург) имеют более строгие законы, чем остальные земли. Это объясняется прежде всего близостью к Германии и желанием многих платежеспособных немецких граждан приобрести дачу в австрийских горах.
2. Случаи, при которых иностранцам выдают разрешение на приобретение недвижимого имущества
Нужно сказать, что в принципе иностранцам не запрещено приобретать недвижимость, но на это они должны получить специальное разрешение. Оно необходимо не только для покупки земельных участков, домов и квартир в целях избежания нарушений закона, но и для приобретения иностранным гражданином определенных прав пользования собственностью. В некоторых федеральных землях нужно разрешение даже для того, чтобы получить право на залог. Учитывая различную формулировку законов федеральных земель, можно, обобщая их, тем не менее утверждать, что разрешение на покупку недвижимости выдается, если случай представляет народнохозяйственный или социальный интерес для Австрийской Республики. Что это значит? Народнохозяйственный интерес имеет место, когда, к примеру, вместе с недвижимым имуществом иностранец приобретает австрийское предприятие, которое по-другому не смогло бы себя содержать, или когда помещение необходимо для местонахождения иностранной фирмы. Социальный интерес присутствует, если иностранец уже имеет тесный контакт с Австрией и недвижимость необходима ему для проживания. Австрийские государственные ведомства считают, что контакт с Австрией имеет тот иностранец, у которого уже есть вид на жительство, или он состоит в браке с австрийским гражданином. Тесный контакт должен существовать уже в момент планирования приобретения недвижимости.
Одного желания покупателя постоянно проживать в Австрии недостаточно.
3. Кто считается иностранцем
Закон, естественно, касается иностранных частных лиц, то есть частных лиц с иностранным гражданством. Эта норма также действует относительно иностранных обществ (юридических лиц), а именно фирм, правление которых находится вне территории Австрии. Законодательства всех австрийских федеральных земель относят это понятие и к австрийским обществам, большей частью акций которых владеют иностранные физические или юридические лица, то есть к ним применяются те же законы, что и к иностранцам.
Определения понятия «иностранное участие» в отдельных федеральных землях очень строги, но и здесь в некоторых случаях существуют пробелы в законодательстве, которые можно использовать в своих интересах.
Широко распространенная практика привлечения австрийских граждан в качестве доверительных собственников рискованна: если станет известно об этой сделке, договор купли-продажи может быть аннулирован.
4. Преимущества для иностранцев из ЕС или для предприятий с местонахождением в Евросоюзе
Граждане стран ЕС или предприятия с местонахождением в Евросоюзе, согласно закону о приобретении недвижимого имущества иностранцами, могут приобретать недвижимость на тех же основаниях, что и австрийцы. Это также касается всех новых стран ЕС, включая Мальту и Кипр, и так называемых стран ЕЭП – Европейского экономического пространства, например, Лихтенштейна. От лиц или фирм из этих стран требуются оригинал подтверждения гражданства государства ЕС или регистрации фирмы в одном из государств Евросоюза. Только при наличии такого подтверждения (так называемого негативного подтверждения) возможна регистрация недвижимости в поземельной книге. Поэтому для иностранных обществ с местонахождением в нескольких странах имеет смысл приобретать недвижимость через общество, зарегистрированное в одной из стран ЕС (но не в Австрии) или же специально учредить для этого общество в одном из таких государств.
5. Дополнительные препятствия
Кроме вышесказанного следует также помнить, что во многих федеральных землях наряду с требованием разрешения на покупку недвижимости для иностранцев существуют и другие препятствия, которые действуют также и для австрийцев. Это касается прежде всего сельскохозяйственных и лесных участков. При покупке участков такого рода необходимо еще разрешение специальных органов власти, которые в интересах австрийского сельского хозяйства выясняют, не имеет ли какой-либо сельский житель более острую необходимость в данном земельном участке, чем покупатель. Также в некоторых федеральных землях, где не хватает участков земли для строительства жилых домов, в первую очередь обеспечивается местное население, а потом уже лица, желающие построить дачу. Поэтому для того, чтобы купить некоторые земельные участки, нужно сначала поселиться в данной местности.
В Вене таких ограничений не существует.
6. Сроки получения разрешения
Продолжительность процедуры и шансы на выдачу разрешения, как это было отмечено выше, в разных землях разные. Быстрее всего выносится решение в Вене, хотя и здесь нужно ждать в среднем от двух до трех месяцев.
7. Необходимость обращения к адвокату
В принципе подавать прошение на разрешение можно самостоятельно, без помощи адвоката. Если случай абсолютно ясный и государственное ведомство обязательно должно выдать разрешение, тогда не возникнет никаких проблем. Во всех остальных случаях имеет смысл проконсультироваться у австрийского адвоката, специализирующегося на вопросах недвижимости, или поручить ему сформулировать обоснование прошения.
Адвокат, д-р Александр Пач
