Жилой собственностью, независимо от цели – для проживания или сдачи в аренду, – управляют строгие федеральные законы в Австрии. Они регулируют почти каждый аспект прав и обязанностей собственника.
Основные принципы
В Австрии термин «Wohnungseigentum» (жилая собственность) применяется всегда и неважно, используются ли апартаменты только для собственного проживания, постоянной сдачи в аренду резидентам или туристам.
Правовая основа апартаментов по праву собственности зафиксирована в федеральном законе под названием «Wohnungs—eigentumsgesetz» (закон о жилой собственности), сокращенно WEG. Он существует в Австрии на протяжении долгого времени; текущая версия относится к 2002 году. Закон связывает всех владельцев апартаментов по праву собственности, а также устанавливает правила управления самого здания. Если вы покупаете апартаменты на правах собственности в Австрии, то подчиняетесь этому закону автоматически.
Апартаменты на правах собственности в соответствии с австрийским законом состоят из комбинации нескольких объектов собственности, которые связаны друг с другом и зарегистрированы вместе в земельном кадастре (Grundbuchblatt).
Это:
1. Сами апартаменты (Wohnungseigen—tumsobjekt – объект жилой собственности), как определено в WEG 2.2, должны быть либо полной, либо отдельной частью здания, подходящими для жилых целей по австрийскому уровню жизни. Это означает, что одноместный номер в пределах больших апартаментов не может быть апартаментами по WEG; у каждых отдельных апартаментов должны быть, по крайней мере, ванная, зона для приготовления пищи и блокируемая дверь, которая отделяет апартаменты от других в том же самом здании. Не имеет значения, используются ли они для постоянного места жительства или туристической аренды, – важно, чтобы апартаменты были пригодны для жизни, обладали определенным размером и характеристиками.
По тем же принципам и правилам WEG возможно рассматривать офис в коммерческом здании или магазине, если помещение отдельное и достаточно большое, чтобы использоваться в качестве независимой экономической единицы.
2. Дополнительные части здания или части собственности, которые физически не связаны с апартаментами, но предназначены для использования. Это могут быть подвал, автостоянка в подземном гараже или сад, находящийся в собственности здания. Такие объекты называют Zubehör—Wohnungseigentum – вспомогательные части собственности, которые определены в WEG 2.3.
3. Совместное владение (Miteigentum; WEG 2.5) зданием, внутри которого размещены сами апартаменты и также элементы инфраструктуры, такие как система центрального отопления, лифт и др. Для владельца апартаментов установлены не только права на их использование, но и обязанности. Например, это обязанность регулярной платы за обслуживание и ремонт здания и его инфраструктуры. Этот аспект подробно отрегулирован в WEG.
4. Совместное владение земельным участком, на котором стоит здание. Этот элемент австрийского закона об апартаментах по праву собственности (WEG 2.5), который существует также в соответствующих законах Германии и Швейцарии, не должен быть недооценен. Земля, в отличие от здания, не может приходить в упадок (если мы не рассматриваем катастрофы, изменяющие пейзаж, такие как взрыв атомной электростанции), не требует никакого обслуживания и не подвергается техническому обесцениванию. В инвестиционных целях часть земли, которая связана с апартаментами, обеспечивает главную долю капитала, и банки тщательно оценивают фактор земельной собственности (Miteigentumsanteil) при установлении действительной стоимости апартаментов.
При покупке собственных апартаментов вы автоматически получаете также совместное владение зданием и земельным участком со всеми правами и обязанностями, связанными с ними. Невозможно отделить один объект от других, например, землю от квартиры. Однако если вы владеете дополнительными объектами, такими как подвал или часть сада, и больше не нуждаетесь в них, есть несколько возможностей продать их другим владельцам или сдать в аренду третьему лицу.
Отношения между владельцами
Все владельцы отдельных апартаментов по праву собственности в пределах здания представляют собой, согласно закону (WEG 2.5, 18), сообщество владельцев (Eigentümergemeinschaft). Оно является отдельным юридическим лицом (можно сравнить данное сообщество с небольшой фирмой, с разницей лишь в отсутствии уплаты налогов). Сообщество является владельцем всего строительного сооружения, его инфраструктуры и земли, на которой находится здание. При покупке отдельных апартаментов вы автоматически становитесь членом сообщества владельцев, что можно сравнить с акционером компании, при этом число «акций» определяется согласно величине ваших апартаментов.
Главной обязанностью сообщества владельцев является накопление средств фонда по ремонту и поддержанию здания (Instandsetzungsrücklage или сокращенно Rücklage), принятие решений по ремонту самого здания и его инфраструктуры и по будущим усовершенствованиям или модернизации собственности (постройка бассейна, улучшение энергоэффективности и т.д.).
Фонд ремонт и поддержания здания
Фонд ремонта и поддержания здания (WEG 31) является главным финансовым активом сообщества владельцев, и его накопления предназначены для будущего ремонта и затрат по обслуживанию. Деньги фонда не предназначены для оплаты регулярных текущих расходов, подобно сбору мусора, страховке, коммунальных платежей и т.д. Концепция гарантирует постоянное, профессиональное обслуживание здания и его восстановление, даже непредвиденное, что делается вовремя и без лишних финансовых трудностей для отдельных владельцев. Владельцы обязаны осуществлять регулярные, ежемесячные платежи в фонд ремонта и поддержания здания согласно величине собственности. Количество денежного накопления фонда на год, месяц может быть установлено решением сообщества владельцев.
Деньги данного фонда должны храниться на так называемом сегрегированном счете, что значит – на специальном банковском счете, открытом исключительно для сообщества владельцев. Если владелец продает свои апартаменты, он не может просить возмещения своих акций от фонда по ремонту и поддержанию. Его доля связана с самой собственностью и будет передана с ней новому владельцу. Но это также означает, что новый владелец будет считаться ответственным за любую задолженность прежнего владельца перед сообществом владельцев. Поскольку платежи фонда могут быть довольно существенными, учитывая высокую структурную ценность зданий в Австрии, потенциальный покупатель должен тщательно проверить взнос в фонд прежнего владельца и исключить возможную задолженность, прежде чем подписать договор купли-продажи.
Сообщество владельцев
Решения сообщества владельцев принимаются путем голосования на собрании владельцев (Eigentümerversammlung, WEG 24), где у каждого есть избирательные права согласно величине его квартиры. Это можно сравнить с собранием акционеров корпорации.
Специальные параграфы обеспечивают защиту меньшинства и предотвращают диктат большинства, например, при блокировании необходимых ремонтных работ.
Собрания владельцев должны проводиться не реже одного раза в два года (WEG 25.1), однако меньшинство владельцев (по крайней мере, 25%) может потребовать, чтобы экстраординарное собрание было созвано в любое время. Распространено проведение собраний каждый год. Владелец может передать власть доверенному третьему лицу, если он не хочет участвовать лично. Владея апартаментами на австрийском горнолыжном курорте, вы можете уполномочить адвоката, распорядителя активами или любого другого заслуживающего доверия человека представлять ваши интересы и голосовать от вашего имени на собрании. Согласно WEG, различается простое большинство, большинство в две трети и единогласие, в зависимости от важности решения.
Единогласие с точки зрения WEG означает единогласие среди всех владельцев здания, а не только среди присутствующих на собрании. Это один из многих элементов WEG по защите прав меньшинства владельцев.
Ведение собрания и принятые решения фиксируются в письменном протоколе (WEG 25.3), который должен быть отправлен всем владельцам почтовой или электронной почтой (WEG 24.5). Прежде, чем купить апартаменты на правах собственности, вы должны тщательно прочитать и изучить эти протоколы, поскольку они могут содержать пункты и решения, которые свяжут вас в повседневном использовании ваших будущих апартаментов. Они также могут дать ценную информацию о запланированном ремонте или улучшении здания, возможных конфликтах среди отдельных владельцев и общей ситуации в сообществе владельцев.
Соглашения об использовании и Правилах Дома
Соглашения об использовании (Benüt—zungsregelung, WEG 17; «Gemeinschafts—ordnung», WEG 26) и правила дома («Hausordnung») хранятся в письменном виде. Есть также дополнительные соглашения об использовании и правилах дома, означающие, что сообщество владельцев может принять такие соглашения, но они не обязательны. Инвестор должен их также тщательно проверить, прежде чем решиться на покупку.
Соглашения об использовании должны быть приняты единогласным решением всех владельцев апартаментов. Они могут управлять долгосрочными вопросами, такими как права на постоянное использование определенных частей сада, подземной парковки и т.п. или установить правила и ограничения на вид эксплуатации своей собственности. Например, в жилом комплексе запретить открытие кафе или магазина в одном из апартаментов, если все владельцы против. У соглашений есть обязательное действие подобно закону. В большинстве случаев они зарегистрированы в кадастре собственности (WEG 17.3), но это необязательно.
Правила дома регулируют ежедневные дела сообщества, например, где и когда позволено использовать барбекю на балконе, разрешено ли домашним животным находиться в саду, график по уборке лестничных пролетов (если это не под эгидой спец. агентства) и т.д. Правила дома могут быть установлены и изменены простым большинством членов собрания владельцев, и им должен повиноваться каждый владелец и арендатор квартиры.
Защита меньшинства владельцев
Австрийские законы предлагают высокую степень защиты для владельцев. Ни один крупный владелец не может доминировать над другими или заблокировать необходимые ремонтные работы. Каждый имеет право не согласиться с решением большинства и обратиться в суд в течение месяца (WEG 24.6).
По материалам Австрийского закона о жилой собственности
