В начале 2012 г. в Австрии был разработан и принят новый пакет изменений в налоговом законодательстве, который вступил в действие с 1.4.2012. Особенно это коснулось налогообложения доходов от продажи недвижимости как частных лиц, так и предприятий. Ниже приводим краткий обзор некоторых существенных изменений в этой сфере.
Новое регулирование налогообложения недвижимости, находящейся в личной собственности частных лиц начиная с 1.4.2012
Начиная с 1.4.2012 продажа недвижимости частными лицами подлежит в общем и целом налогообложению независимо от того, как долго недвижимость находилась в собственности продавца. Единая ставка так называемого налога на недвижимое имущество составляет 25 % и не зависит от размера доходов.
В случае, если расчет налогов производится нотариусами или адвокатами, то налог на недвижимость имеет действие конечного налогообложения; прибыль с продаж не должна отдельно указываться в годовой налоговой декларации. Если регистрация налогов не производится нотариусом или же адвокатом, то прибыль от реализации недвижимости подлежит самостоятельному декларированию. Однако при этом она будет облагаться не прогрессивным налогом с доходов, а по специальной фиксированной ставке в размере 25%. Правда с 1.4.2012 в качестве реализационных расходов могут быть списаны с налогов лишь расходы за определение подлежащих уплате налогов (нотариусом, адвокатом).
Теперь при определении прибыли от реализации необходимо будет различать между «прежней недвижимостью» и «новой недвижимостью»:
– Так, под понятие «старой недвижимости» (нем.: Alt-Vermögen) подпадают ныне участки, которые были приобретены за вознаграждение до 31.3.2002 (или же в случае ускоренной амортизации 10/15 до 31.3.1997). Прибыль от продажи составляет в таком случае 14 % от цены продажи, что соответствует эффективному налогообложению по ставке 3,5 % (14 % умноженные на 25 % (налог на недвижимость). Если после приобретения c 1.1.1998 земельный участок был переведен в категорию земель под застройку, то размер прибыли от реализации устанавливается в размере 60% от продажной стоимости, что соответствует эффективному налогообложению в размере 15 % (60 % умноженные на 25 %). По заявлению прибыль от реализации старой недвижимости может также устанавливаться по схеме, применимой к вновь приобретенному имуществу (см. пункт ниже).
– К так называемому «новому недвижимому имуществу» (нем.: Neu-Vermögen) относится недвижимость, которая была приобретена в результате возмездного отчуждения после 31.3.2002 (при ускоренной амортизации 10/15: после 31.3.1997), т. е. по истечении спекулятивного периода. Кроме того, под эту категорию подпадает все недвижимое имущество, которое будет приобретаться в будущем. Доход от реализации в упрощённой форме высчитывается как разница между ценой продажи и затратами на приобретение (однако следует учесть, что в отношении сдающихся в аренду зданий действуют специальные положения). Если продажа недвижимости производится в одиннадцатый год после ее приобретения, то можно также претендовать на годовое инфляционное списание в размере 2 % (но не более 50 % дохода от продаж).
Собственный дом как постоянное место жительства
Прибыль от продажи недвижимости, например, собственного дома, использовавшегося продавцом в качестве (фактического) основного места проживания – не менее пяти лет из последних десяти лет перед продажей или не менее двух лет непрерывного проживания продавцом в период между покупкой и продажей – не подлежит налогообложению.
Это правило применяется также к зданиям, которые были построены продавцами. При этом такие здания не должны были в течение последних десяти лет перед продажей использоваться в коммерческих целях. При постройке здания от налога освобождается лишь доход от его продажи.
Если продажа была убыточной, то этот убыток может быть зачтен лишь с доходами от недвижимости за тот же налоговый год. Убытки от недвижимого имущества частного характера никогда не подлежат зачету с положительными доходами от иных источников дохода (например, от коммерческого предприятия, от сельского и лесного хозяйства, индивидуального предпринимательства), и они не могут быть перенесены на следующий год.
Новое налогообложение в производственной области
Налогообложение доходов от реализации недвижимости предприятия, используемой в производственных целях, изменилось в отношении всех видов производственных доходов, – кто-то оказался в выигрыше, кто-то в проигрыше.
Следует отметить, что данные нововведения не затронули компании с участием капитала.
Проиграли: предприятия, на которые не распространяется обязательство по ведению бухучета.
Для всех предприятий, которые на настоящее время определяют прибыль путем учета доходов и расходов, ведут бухгалтерский учет на добровольной основе или же на основании общих сумм (нем.: Pauschalisierung), ситуация после 1.4.2012 ужесточается. Если ранее продажа земли (без зданий) по истечении десятилетнего спекулятивного срока не облагалась налогами, то теперь и в будущем не только здание, но и земля, независимо от способа установления доходов, при продаже будут облагаться имущественным налогом по 25%-й ставке. Издержки предприятия, связанные с продажей недвижимости (риелторские расходы, расходы на юридическую консультацию и т.д.), более не подлежат вычету из налогооблагаемой базы доходов.
Прибыль по отчуждению земли
Начиная с 1.4.2012, при определении дохода от продажи земли (но без зданий!), относящейся к основным средствам предприятия, на которое не распространяется обязательство по ведению бухгалтерского учета, следует различать следующее:
– Касательно ранее приобретенного имущества (земля, приобретенная до 31.3.2002 возмездно) прибыль от реализации может быть установлена суммарно в размере 14 % от доли продажной цены, приходящейся на землю. Таким образом, эффективное налогообложение соответствующей доли стоимости реализации составляет 3,5 % (14 %, умножены на 25 %- процентную ставку налога на недвижимость). Однако если изменение целевого назначения «старого имущества» было произведено после 31.12.1987 и оно было переведено в категорию «участок под застройку», то общая сумма прибыли от реализации увеличивается до 60 % от продажной цены. Эффективное налогообложение продажной цены составляет, таким образом, 15 % (60 % умноженные на 25 %-процентную ставку налога на недвижимость). По ходатайству реализационная прибыль от «старого имущества» может также определяться по принципам, применяемым к «старому имуществу».
– В отношении «нового недвижимого имущества» (земля, которая была приобретена после 31.3.2002 за вознаграждение) доходы от реализации являются разницей между балансовой стоимостью и соответствующей долей продажной цены. Дополнительно при продаже, начиная с одиннадцатого года после приобретения недвижимости, можно претендовать на годовое инфляционное снижение в размере 2 % (однако не более 50 % от соответствующей доли доходов от продажи).
Выигрывают предприятия, ведущие бухгалтерский учет в обязательном порядке
Такие предприятия подлежат налогообложению при продаже своей недвижимости (зданий и земельных участков) и после 1.4.2012 г. Однако теперь это не прогрессивный налог вплоть до 50 %, а фиксированная ставка имущественного налога в размере 25 % (за некоторым исключением). Правда и здесь теперь будет применяться правило, когда издержки предприятия, связанные с реализацией (расходы на маклера, расходы на юридическую консультацию и т. д.) более не подлежат вычету из налогооблагаемой базы доходов. Далее часть дохода от продажи, относящаяся к земле (без здания) может быть дополнительно уменьшена на ставку инфляции.
Прибыль от продажи зданий
Независимо от определения доходов, часть дохода от реализации зданий без учета инфляционной скидки подлежит обложению налогом по ставке в 25%. Это относится как к «старому», так и к «новому» имуществу.
Материал подготовлен юристом Ярославой Буланенковой,
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
